賃貸物件はこうやって管理する!賃貸管理の仕方 PART.1

   

賃貸管理の業務には表面的に知られている部分以外にも様々な業務が関係しています。どんな種類があって、どのような業務が関係しているのか、ご紹介したいと思います!

1. 賃貸管理の種類

1-1. オーナー自身が管理する自主管理
昔ながらの大家さんと言えばイメージできる人は多いのではないでしょうか。物件の管理から入居者管理まで、全てをオーナーが一人で手配します。この自主管理という方法は時間や労力もかなり要するので、本業が不動産経営のような人が一般的で、副業では大抵難しいといえます。

1-2. 管理会社に依頼する管理業務委託
管理方法で今や主流となっているのが、管理を専門とする賃貸管理会社に委託するという方法です。建物管理と入居者管理の全てを行っている会社もあれば、どちらか一方を専門に行っている会社もあり、管理会社によって委託できる範囲も様々なので、委託の範囲はオーナー自身が決めることが出来ます。管理業務を行ってくれる会社の中には、アパート経営専門会社など、管理業務だけでなく土地探しから建築を含めたトータルサポートをしてくれるところもあり、途中で業務を引き継ぐことなく信頼できるパートナーに一貫して協力・代行してもらえるというメリットがあります。管理業務委託によって管理を行えば、副業で賃貸物件を経営することが可能になり、サラリーマン大家の強い味方となっています。

2.入居者の募集方法

2-1. 募集条件の決め方
家賃や共益費、敷金、礼金など募集条件を決めることも賃貸経営業務のひとつです。自主管理の場合は自らwebで検索し、物件地域に出向き、情報収集や調査を行い、全て自分で決めることになります。それに対し、業務委託の場合は管理会社からいくつかの募集条件を提案してもらえるので、その中から選択して決めることになります。

2-2. 入居者の募集方法
募集条件が決まったら、次は入居者の募集が始まります。募集の仕方には様々な方法がありますが、自主管理であれば、物件近くの最寄りの仲介会社に客付け依頼をして回るという方法が一般的です。年数が経ち、近隣に認知されている物件であれば、地場の仲介会社からの紹介という方法でも入居者が集まる場合もあります。これらの方法はご近所や地域といった横のつながりが強かった時代には効果的でしたが、最近はこの方法で全ての入居者を集めることは難しくなってきています。
業務委託での募集方法は管理会社によって募集の仕方が異なります。主流となっているのはアットホームやホームズ、SUUMOといった賃貸物件サイトなどwebで情報提供するという方法です。webで募集するという方法を使うと他社にも情報を開示することになりますが、会社によっては開示していないケースもあります。
以前は主流であった仲介店舗での募集よりwebの情報の方が最新のことも多く、メインの賃貸物件サイトに間取り図面を掲載すると仲介会社はそれをコピーして資料を作っているほどです。
日本のスマートフォンの普及率が70%を越えていることもあり、賃貸物件を探している人もwebによって最新の情報を比較し物件を探すことが一般的となっています。

まとめ

賃貸管理には自主管理と、管理会社に管理を委託する2つの方法があります。入居者の募集から入居者管理、物件管理を全て代行してくれる管理業務委託であればサラリーマン大家など副業でも賃貸経営を行うことが出来ます。本業で賃貸経営を行っている人でも、時間を有効に使い、管理を専門としたプロに委託することでより効果的に賃貸経営が行える業務委託という管理方法を検討してみるのはいかがでしょうか。
次回part.2では、賃貸経営が始まってからの管理業務内容を具体的にご紹介したいと思います!

【担当:野田 章宏】

賃貸物件はこうやって管理する!賃貸管理の仕方 PART.2

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