賃貸物件はこうやって管理する!賃貸管理の仕方 PART.2

   

前回は、賃貸管理には自主管理と、管理会社による委託管理という2つの方法があること、また管理業務のひとつである、入居者募集の仕方について取り上げました。では、賃貸経営が始まってからはどうでしょうか?賃貸管理の中には具体的にどのような業務が含まれているのでしょうか?見てみましょう!

入居者管理や物件管理業務には何がある?

■入金管理
家賃の入金は、自主管理の場合は入居者がオーナーの口座に直接振込むという方法や、賃貸物件にオーナーの家がある場合などは、現金を家まで届けるという昔ながらの方法で家賃を回収しています。そのため、入金を管理するオーナーは、時には家賃を滞納している入居者の元に直接出向いて回収することもあります。
業務委託での入金管理は、管理会社が一括して集金を代行し、決められた日にまとめてオーナーに送金してくれます。管理会社が代行してくれているので、家賃滞納者がいても管理会社が回収してくれます。また、オーナーが滞納によるリスクを防ぐために、保証会社に委託するケースも最近は増えています。

■精算業務
入退去管理を含む精算業務も、自主管理のオーナーは賃貸借契約書を自分で、もしくは仲介店舗に依頼して作成し準備して契約を交わすことになります。退去時にも退去精算書をオーナーが自ら作成することになるので、自ら立ち会い、退去時の原状回復費用に関して、賃借人と貸借人の費用負担を決めなければいけません。入退去だけでなく、2年おきの更新の際にもオーナー自ら2~3ヶ月前に問い合わせたうえで行う必要があります。但しその場合の更新料は全額受領となります。
業務委託の場合は、これらの入退去に関係する精算業務を管理会社が代行してくれます。更新手続きも代行してくれますが、自主管理と違い、管理会社の手数料が発生します。

■物件のメンテナンス
管理業務の中には物件管理もあり、定期的なメンテナンスも重要な物件管理業務のひとつです。メンテナンスの中には日常清掃業務、消防設備点検、浄化槽・エレベーターの保守点検などが含まれます。自主管理を行っているオーナーは清掃や点検、補修工事などは自分で各会社を手配し管理します。毎週の定期清掃やちょっとした修繕は自分で行うオーナーもいます。全てのタイミングや費用を自分で全て決定し手配していくことになるのです。
業務委託であれば、オーナーが管理料を払うことで全て管理会社が代行してくれます。入居者に請求する共益費もこのバランスを考えて設定することになるでしょう。大規模修繕などのタイミングや方法、費用に関しては管理会社からの提案でオーナーは検討して決定することになります。自分でタイミングを決め、手配、値段交渉を行う自主管理型のオーナーに比べ業務委託の場合、信頼できる管理会社であれば受け身の姿勢で物件管理を行えます。

■クレーム管理
物件を管理していると設備機器の故障や電球が切れたといった連絡、また賃貸物件である限り、色んな人が入居することになり近隣トラブルを含めたクレームが起こることがありえます。自主管理であれば、オーナーはそのクレームに自ら24時間対応しなければいけません。ある意味年中無休の管理業務となるのです。
それに対し業務委託はクレーム対応も行ってくれます。会社によっては24時間体制をとっている管理会社もあるので入居者にとっても安心です。

まとめ

賃貸経営の管理業務は多岐にわたります。自主管理であれば、入居者の入退時の書類の作成など細かい業務から、家賃の回収やクレーム管理など入居者に直接かかわる業務も多く、時間もかなり奪われるので副業で自主管理することは難しいでしょう。ですから業務委託できる管理会社があることは、サラリーマン大家になるうえで強い味方です。副業でも出来るアパート経営が人気を集めているのは、これが理由のひとつともいえます。しかし、管理会社の言いなりになるのではなく、あくまでも経営者はオーナー自身であることを忘れないでください。経営者としてビジネスプランをしっかりもって賃貸管理の仕方を考えていきましょう!

【担当:野田 章宏】

賃貸物件はこうやって管理する!賃貸管理の仕方 PART.1

 - 賃貸管理

  関連記事

  おすすめ記事