適正な家賃設定が出来れば空室ゼロで利益をうむ物件に!

   

アパート経営で安定して利益を得られるかどうか、また空室率を低くするためには、適正な家賃設定が重要になります。利益を上げるためには、家賃を高く設定したいところですが、空室になっては意味がありません。どうすれば、適正な家賃を設定できるのでしょうか?

・家賃の設定方法

賃貸アパートやマンションの家賃を設定する方法にはいくつか検討方法がありますが、代表的な「相場比較法」と「積算法」の2つを知っておきましょう。

■相場比較法

経営する物件周辺の相場を知っておくことは、家賃設定をする際に絶対に見落としてはいけない点です。インターネットで検索したり不動産屋や管理会社から近隣のアパート・マンションの家賃や間取、設備などの詳細情報を集めるようにしましょう。集めた情報を基準に、自分の物件のプラスポイントやマイナスポイントを抽出し、それを家賃に照らし合わせることで設定できます。特に、都市部の近隣に賃貸物件の多いところでは家賃設定が物件の差別化を図る点でも大きく影響します。

■積算法

土地購入費用や物件の建築費用、経営に必要な経費など不動産経営に投資した資金から適正な家賃を算出する方法です。この方法は、近隣に賃貸物件がない場合など比較法が使えない時には効果的ですが、逆に賃貸物件が多い地域では、利益を求めた積算法では、家賃が高くなり空室を生み出す原因にもなりかねないので注意が必要です。

・家賃以外の合計金額も検討する

入居者が気になるお金は家賃だけでなく、敷金や礼金、管理費というお金もあります。特に引っ越しの際には初期費用がかかるので、同じ家賃の物件でも、敷金・礼金を下げたり、敷金・礼金ゼロの物件はかなり魅力的に感じます。初期費用を抑えられる設定にすることで、まずは入居してもらえる環境を作り出せます。また、家賃設定を低くしても、管理費を設けて合計金額を上げるという方法もあります。家賃を検討する際には、管理費や敷金・礼金などの他の費用も含めて検討するようにしましょう。

・同じ物件でも部屋によって家賃を変える

同じ物件でも、各部屋の大きさが異なる場合は大きさによって勿論、家賃設定を変えられます。また、マンションやエレベーター付きの物件は特に、階数によって家賃設定を変えることも出来ます。その場合は、家賃を設定するときにまず、基準階や基準となる部屋のサイズを決めるようにします。例えば3階を基準階にするなら、1階はエントランスがあるので家賃を安くし、上層階になれば高い設定にするのが一般的です。エレベーターを使用しない1階は管理費を低く設定している場合もあります。同じ物件内でも、部屋数が多い場合は部屋にあわせた家賃設定を検討することも出来るのです。

・まとめ

家賃設定の際には、不動産会社や管理会社といったプロからのアドバイスがあるかもしれません。しかし、最終決定を行うのは、物件のオーナーです。言いなりになることなく、しっかり物件周辺の相場を調査し比較検討したうえで決めるようにしましょう。あまりにも、相場に合わせすぎると、採算に合わない家賃を設定してしまうこともあるので、積算法からの視点でも家賃を算出してみて、調整することで適正な家賃設定を行えるかもしれません。

【担当:堀田 靖夫】

 - 賃貸管理

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