不動産投資を成功させるためのアパートの選び方

   

不動産投資を成功させて安定して利益を得られるかどうかは、物件となるアパート次第と言って良いでしょう。どんなに投資の知識があっても、どんなに投資資金をかけてもアパート自体が利益を生み出す物件でなければ意味がありません。投資に適したアパートを選ぶポイントとは何か見てみましょう。

・資産価値の高い物件かどうか

不動産投資ローンを利用して投資不動産を購入する場合は審査基準として資産価値が高い物件かどうかが重視されます。金融機関は資産価値が高い物件に絞って融資を行っています。資産価値が高く、かつ下落しないものであれば、売りたいときに売ることも出来るメリットもあるので、物件の価値は判断基準となります。

・利回りの良い物件かどうか

物件の利益率を判断する材料として、「利回り」という数値があります。利回りとは、投資した資金に対してどれぐらいの年間利益があがっているのかを示す割合です。利回りは表面利回りと実質利回りの2つがありますが、販売図面に載せられている利回りは大抵の場合が表面利回りです。しかし表面利回りの場合は現実と異なる利益率となる場合があるので注意が必要です。それは、満室を前提とした割合のみが提示されているからです。いくら利回りが良いとされている建物でも、実際には空室で家賃収入がなければ、利回りは良くなりません。また、表面利回りでは経営にかかる経費は引かれていません。実際の経営においては、家賃収入による利益から多くの経費が引かれることになります。それらの経費がかかることを見落としてはいけません。実際の利益率に違いがあることを念頭においたうえで、利回りを参考にするなら、良い判断材料の一つとなります。ただし、利回りはあくまで指標ですので、空室が少ない物件ほどお金が手元に残ります。利回りが高くても空室が多くなってしまうとお金は手元に残らないので、利回りの数字に踊らされないように慎重に吟味していきましょう。

・空室になりにくい物件かどうか

やはり、アパートのオーナーになる点での良い物件選びの基本はここにあるでしょう。先ほども考えた通り、どんなに高利回りとうたわれている物件でも、空室が多ければ利益をあげることはできません。常に満室を生み出す物件でなければなりません。その点で関係するのは、利便性や管理、メンテナンス状況、またニーズの高いデザインや設備が備わっているかという点に注目できます。利便性という点では交通の便が良いところやコンビニ、飲食店の多いところなどが求められます。利便性、デザイン、設備という点ではアパートが単身者向けかファミリー向けか、女性向けかによっても異なってきます。立地環境と比べながら、アパートに満室を生み出せるだけの要素があるかを判断しながら比較してください。その物件が建つ場所のまわりの将来性も大切な要素です。

・まとめ

中古か新築か、立地条件や物件サイズなど、物件の種類も様々で、それに応じて利回りもリスクも異なってきます。新築物件は設備も新しく、入居者も集まりやすいうえ、資産価値も高い状態が長く続くので、修繕費も抑えられるというメリットがあります。中古物件の場合、低価格で利回りのいい物件を見つけやすいメリットがありますが、設備が古いケースが多く、あまり節税効果が期待できない側面もあります。また融資の点において、金融機関は法定耐用年数を基準に積算評価法で融資期間を決めているため、中古物件は審査が厳しいです。逆に、新築物件においては、最近のマイナス金利に伴い地方銀行の融資姿勢が旺盛のため、提携できる銀行が増えていることから、融資の点では優位です。このように、不動産投資用のアパートを選ぶ点での判断材料はいくつかあります。資産価値や空室状況、高利回り物件かどうかは選ぶ点でのポイントとなるかもしれません。あるいは立地(駅からの距離や部屋の大きさ、セキュリティなどの設備と仕様)もアパート選びの際の重要なポイントになります。投資にかける初期費用もそれぞれなので自分の条件にあった物件を選んで、不動産投資を始められると良いですね。

 

【担当:岡安 光康】

 - アパート経営

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