アパート経営の可能性を考えてみよう!

   

資産を用いた投資の中に不動産投資があります。不動産投資の中にもいくつか種類がありますが、今回はそのひとつである「アパート経営」の可能性を考えてみましょう。

1.アパート経営とは?

アパート経営とは、アパートを一棟購入、もしくは新築してオーナーとしてアパートの部屋を貸すことによって、入居者からの毎月の家賃によって収入を得るという投資方法です。アパート経営を行っている人の中には、サラリーマンとして給料を得ながら副収入としてアパート経営も行っているサラリーマン大家も多くなっています。
では、アパート経営にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

2.アパート経営のメリットとは?

2-1. 不労所得・収入が増える
サラリーマン大家であれば、副業として行うことによりサラリーマンの給与にプラス家賃収入が見込めます。また、今のうちからアパート経営を行っていれば、安定した資産形成ができ、私的年金を確保する不労所得になります。退職後の収入にもつながるというわけです。

2-2. 最終的に土地が残る
建物は老朽化によって価値が無くなっていきますが、土地の価値は一定してあります。そのため、建物が無くなっても価値のある土地が長期的な資産として残ります。

2-3. 税金対策になる
もし、アパート経営が赤字になった場合でも、給与収入と損益通算することにより所得税の還付を受けることが出来るので節税出来ます。また、不動産を相続しての経営の場合は相続税対策としても有効的です。

2-4. ローンを家賃収入から返済できる
不動産投資のためにローンがあっても、アパート経営での家賃収入から返済していくことが出来るので、資産や他の所得からの出費がほとんどありません。ローリスクでロングリターンが行えるというわけです。そして、ローン返済後には家賃収入が収益となります。

2-5. 自己資金回収率が高い
新築のアパートを経営する場合は特に、融資も受けやすいため、自己資金が少ないうえに回収率が高い投資となります。融資によって自己資金以上の物件を手に入れることが出来ているので、回収率も高くなります。

3.アパート経営のデリットとその対応策

3-1. ローンをかかえる
アパート経営は区分マンション投資と違い、土地と建物を購入することになるので、初期投資が高額になります。そのため、投資の際にローンをかかえることが一般的です。しかし、不動産投資は投資商品の中でも唯一、土地や建物を担保にできるというメリットもあります。しかも、安定した家賃収入を見込めるようになるとキャッシュフローは立てやすいです。

3-2. リフォームなど維持管理費がかかる
建物は建った時から劣化が始まります。特に入居者が様々なアパートには、使う人によって劣化の速度も変わるというリスクもあります。また、デザインが古くなったり設備機器の老朽化とも付き合っていかなければいけません。将来のリフォームを想定して修繕費を積み立てすることや、劣化を防ぐためのメンテナンスや管理をしっかり行ってくれる管理会社を賢く選定する必要があります。メンテナンスサービスの活用することによって、オーナーとしての実務や管理の負担を減らすことも出来ます。

3-3. 空室リスクがある
空室があれば家賃収入よりも経費やローン返済などの出費がかさみだす場合があり赤字経営になります。空室リスクが伴うことを想定して、空室を回避する対策をとらなければいけません。空室を生み出さない対策は、立地条件の良い土地の選定から始まります。交通の便の良い場所や賃貸物件のニーズがある場所を選ばなければなりません。また、家賃保証や運用サービスを行う管理会社を選定することによって、空室があっても安定した収入を確保できます。

3-4. 事件・事故や災害リスクがある
火災などによって、アパートが被害にあうこともありますし、地震や台風などの災害も考えられます。ローンの返済中に事故や災害によって物件を失うことさえあります。災害を防ぐことは出来ませんので、災害に備えた建物にすることや、火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減することは出来ます。保障会社を活用することによって、自分では防げない、もしもの時に備えた経営が出来ます。

3-5. 家賃の下落
全国的に見ても、家賃は下落傾向にあります。新築のうちは、家賃設定を高くできても、物件価値が下がるとともに家賃も下がる事が一般的ですし、近隣アパートの相場が低ければ、家賃を低めに設定しなければ、空室のリスクも負いかねません。そのためには、投資を始める前に、先見の明があり、立地の選定に強い管理会社をビジネスパートナーに選ぶことがポイントとなります。今、そして将来的にも入居者のニーズがある場所を選べれば家賃下落リスクを避けられます。

3-6. アパート供給過多
国民の人口は減少しているにも関わらず、過剰な新築建築によって空室率が全国で増えています。そのため、賃貸のニーズが少ない場所に何件もアパートが建ってしまうと、空室率は上がる一方です。ですから、アパート経営を行う場合は物件の仕様の良さなどで差別化を図ることが必要となっています。新築が増えていく中で、住んでもらったからには、長く住んでもらうための工夫も必要です。

まとめ

アパート経営は、ビジネスパートナーの適切な選定ができれば、初めてでも成功できる投資の一つで将来の資産形成を図れます。メリットとデメリットをしっかり把握したうえで、アパート経営の可能性を考えてみてはかがでしょうか?

【担当:藤平 和也】

 - アパート経営, ピックアップ

  関連記事

  おすすめ記事