アパート経営には入居率が直結!異なる算出方法に注意!

   

アパート経営の収入源といえば、家賃収入です。そして家賃による利益を生み出すためには、まずアパートの部屋全てに入居者がいなければ、経営は成り立ちません。ですから、アパート経営において入居率は、経営に直接影響する重要な数値になります。では、重要な入居率はどのように計算するのでしょうか?また、必ず空室リスクがある不動産業界で注意すべき点は何でしょうか?

・入居率・空室率の算出方法

年間通しての入居率の算出方法は、(365日-年間合計空室日数)÷365日で計算します。例えば、アパートの部屋を15室持っている場合は、次のように計算します。
年間入居率=(365日×15室―15室分の年間合計空室日数)÷(365日×15室)
もしくは、単純に今の入居率を把握するなら以下の通りになります。
入居率=入居部屋数÷全体の部屋数×100
入居率と同じく、そのアパートの状況を把握する目安となる数値に「空室率」というものがあります。
空室率=空室の件数÷アパートの総部屋数×100

・入居率の算出方法が違う!?

上記の方法で、入居率を算出するわけですが、実際には注意が必要です。というのも、管理会社や不動産会社によっては、独自の入居率の計算方法を持っている場合があるからです。例えば、空室を1日ずつではなく、1か月以上続いた場合のみで計算したり、原状回復のための改修工事をした部屋のみで計算する場合もあります。また、1年で一番入居率の高い日で表示する場合もあるようです。ですから、入居率の数字のみで比べると実は計算方法が異なる場合があるので比較する際には注意が必要です。

・全国的な空室率は上昇中!

最近は人口の減少が見られるにも関わらず、過剰な新築建築によって空室率が全国で上昇しています。そのため、普通にアパート経営を行っていても、入居率は下がる傾向にあると言えます。新築が増えていることを考えると、中古物件は特に入居率を高く保つのが難しいでしょう。ですから、アパートによる不動産投資を行う人には、差別化を図るなどの空室改善の努力が必要となっています。新築であれば、まずは住んでもらうこと、そして住んでもらったなら、今度は転居されないように、長く住んでもらうための工夫が必要となってきます。

・まとめ

アパート経営の基本は入居者がいること、そして長く住んでもらうことによって入居率を高く保つことにあります。しかし、それが経営の基本と言っても空室率が全国的に増加している中で、建てた時点から年々価値が下がる建物を維持し、入居率を高く保つには、経営者の努力と、管理会社をはじめとする信頼できるパートナーが必要となります。持っているアパートを周りの物件よりも魅力的なものとする差別化を図る必要があると言えます。

【担当:野田 章宏】

 - アパート経営

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