サラリーマンがアパート経営するなら木造アパートが最適!

   

アパート経営による不動産投資を始める人の多くは、将来に不安を抱える30・40代のサラリーマンが多いようです。アパート経営はローリスクで行うことができ、サラリーマンという本業に支障をきたすことなく、収入を得て貯金を殖やすことが出来るからです。しかし運用するアパートの構造をきちんと把握しておかなければ、ローリスクでサラリーマンでも行えるというメリットが無くなってしまう危険性があります。なぜでしょうか?またサラリーマンがアパート経営するのに適した構造は何でしょうか?ご説明したいと思います。

・アパートの構造の選択肢

アパートの構造には下記の大きくわけて3種類あります。
・木造・・・3種類の構造の中で一番建築費が安価なのが木造です。安価に建築できるうえ、入居者のターゲットとは単身者となることが多いため、家賃も抑えて設定できます。
・鉄骨造・・・大手ハウスメーカーに多い構造がこの鉄骨造です。建築費は木造より少し高いため、家賃設定も木造に比べると少し高く設定できます。しかし、最近は木造と比較しても耐震性や構造による強度にほとんど差がなく、建築費が高い割にはメリットがありません。
・RC造・・・構造の中で一番建築費が高価な構造です。しかし、その分耐用年数も長く遮音性も高いため、構造に見合った高めの家賃が設定できます。

・サラリーマン投資家にRC造は有利OR不利?!

RC造の賃貸物件の人気が高いのは事実です。しかも、構造の点で他の2つより優れた点が多く、家賃設定も高く設定できるというメリットもあるので、RC造アパートが不動産投資には良いかと思うかもしれません。確かに、資金が潤沢にある投資のプロ、不動産投資ファンドには扱いやすい構造です。しかし、今回考えている本業がサラリーマンである投資家には向いていません。なぜでしょうか?RC造アパートは物件の中でも建築費の高いものとなります。そのような物件は景気に左右されやすく、ターゲットとなる富裕層は新築や他の魅力的な物件があれば、すぐに引っ越す傾向があります。家賃が高く設定できても、空室リスクが高い物件では安定した収入は見込めなくなります。それでも投資のプロであれば、そのための対応策も把握しており時間も資金にも余裕があります。しかしアパート経営が副業となるサラリーマンにとってRC造は、それらのリスクを負ううえに、競争相手が投資のプロということになってしまうのです。本業でもないのに、わざわざプロと競いあう労力や時間を使い、資産をプラスしたいのに、マイナスにするリスクを負うわけにはいきませんよね。

・木造アパートが投資に有利

一方で木造アパートは建築費や自己資金を抑えられるうえ、30年の長期融資を受けられるケースもあります。金利の観点から見ても、個人の属性によるので確認は必要ですが、1%を切るものから高くても2%半ばまでなので、比較的取り組みやすいと言えるのではないでしょうか。新築木造アパートは、おおよそ10~15年後に修繕費がかかりますがそれまでに資金を貯めることもできるため、運用の計画も立てやすいメリットがあります。

・まとめ

アパートを建てる際には、RC造や鉄骨造、木造といった選択肢があります。構造のみに注目すると、それぞれに良いところもありオーナーの好みもあるかもしれません。しかし、サラリーマン投資家として考えるべきなのは、好みや見た目以上に、その構造でどれほどの利益をローリスクで生み出せるかという点です。自己資金がそれほどなく、不動産投資に時間や労力を本業以上に奪われたくないサラリーマンにとって、建築費が安いことでローン額もおさえられ、入居率も景気や家賃に左右されづらい木造アパートは投資にベストな構造です。アパートを持てば不動産投資は出来ますが、サラリーマンを続けながらアパート経営を成功させ、安定した収入を得るためには、構造選びも大きなカギを握っているというわけです。

【担当:岡安 光康】

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