融資を受けてアパート経営をはじめよう! PART.1

   

アパート経営を始める人にとって気になるのは、資金のことではないでしょうか。経営するにあたって、物件の購入など大きな資金が必要となります。大抵の人が全額を自己資金で賄うことは難しいため金融機関から融資を受けることになるため、融資の種類について調べる方や勉強される方も多いかと思います。
今回、2記事に亘ってご紹介する「融資を受けてアパート経営をはじめよう!」のpart1では、アパート経営を始めるために、どんな融資を受けることが出来るのかについてご紹介したいと思います!

1. アパート経営に向いている融資とは?

1-1.アパート経営を対象とするローンはない!?
アパート経営を考える人が活用するローンにアパートローンというものがあります。収益物件の取得に対して活用するローンのことで、住宅ローンやマイカーローンといった消費者ローン・定型ローンのカテゴリーに分類されています。アパートという名の通り、一見アパート経営専門の融資のように感じますが、実は一般の事業性融資である一般証書貸付にほぼ等しい融資となります。アパート経営を行うための物件購入資金などに対しては定型商品をもっている銀行はありますが、普通は一般の融資として取り扱われることになります。
1-2.定型ローンだから審査基準が分かる!
アパートローンは住宅ローンやマイカーローンと同じ定型商品であるため、審査基準や借入れ条件を簡略化、また明確化されています。ネットや広告で審査基準を公開することによって借り入れできる対象者の範囲を広げ、融資をしやすくしているのです。融資審査に通るためにはチェックリストがあり、そのチェック項目をクリアできさえすれば、融資を受けられますが、逆に言うと、一つでもチェック項目から外れると融資を受けられない融通の利かないローンでもあります。
2. 2. 融資の実態はネットだけでは分からない!?
2-1. プロパー融資とは?
アパートローンとは別に、もうひとつアパート経営者が利用できる融資商品にプロパー融資というものがあります。このプロパー(prorper)とは「本来の、固有の」という意味があり、銀行が独自に、固有に行う融資、個別審査型融資のことをプロパー融資と言います。不動産投資向けの商品ではありませんが、一般的な融資全般に利用でき、主に企業向けの商品です。
金融機関は不動産経営というビジネスに対して融資を独自で行うことになります。プロパー融資には、保証料がかからないことや少々担保評価が割れたとしても、返済能力があると判断されれば融資が受けられること、年金暮らしの方など対象者が広いことなどのメリットがあります。
2-2. サラリーマン大家は意外とプロパー融資が多い!?
アパートローンはサラリーマン向けと言われていますが、実際にはプロパー融資を選ぶサラリーマン大家が多いようです。銀行によってはアパートローンと名ばかりで、実際にはプロパー融資のくくりである場合や、そもそもアパートローンの取扱いがない銀行も多くプロパー融資扱いになることがあるのです。
しかし、プロパー融資は事業主としての実績や経験を考慮されるため、初めての不動産投資では融資を受けるのは難しいかもしれません。それでも融資額の上限がないことなどのメリットを生かして、2棟目からや不動産投資を拡大していくうえで有利な融資といえます。
2-3. プロパー融資は公開されていない!?
プロパー融資はそれぞれの銀行によって独自の審査で行う融資なので、定型商品のアパートローンとは違い、チェックリストは存在しません。そのため、チェック項目などの融資を受けられる条件がネットや広告で公開されていません。審査のための基準ではなく、借入する人の不動産の収益、財務資料、投資物件評価額などを総合的に判断して融資の有無が決められます。金利もあらかじめ決まっていないため、相対で決められます。ですから、融資を希望する側はネットなどで審査基準をクリアできているかを判断することは出来ないでしょう。
基準がないということは、ネット上で公開されているアパートローンなどの審査基準を満たしてないと言う人や、一般的なローン審査に通らなかった人でも、定型化されていないプロパー融資であれば、すべての案件に関して個別に審査が行われ、金融機関から返済能力があると認めれば融資を受けられる可能性があるのです。

まとめ

アパート経営に対してアパート経営専門の融資商品はありませんが、大きく分けてアパートローンとプロパー融資という2つの種類があります。アパートローンのような定型商品であればネットから審査基準をある程度確認することができますが、個別審査となるプロパー融資に関しては、その実態をネット上で確認することはできません。銀行に直接問い合わせるか、アパート経営専門会社や融資アレンジをしている会社に相談して自分にあった融資商品を確認してみることが出来るでしょう。
次回、「融資を受けてアパート経営を始めよう part.2」では、融資への備えや返済計画についてお話したいと思います!

【担当: 位田 伸宏】

融資を受けてアパート経営をはじめよう! PART.2

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