融資を受けてアパート経営をはじめよう! PART.2

   

前回、「融資を受けてアパート経営を始めよう part.1」では、アパート経営を行う際に、アパート経営専門の融資商品はありませんが、アパートローンとプロパー融資がアパート経営に向いている融資だということ、また定型融資商品であれば融資内容や審査基準などをネットから確認できるのに対し、プロパー融資などの個別審査であるプロパー融資はネット上で公開されていない、という点を取り上げました。
続く、「融資を受けてアパート経営を始めよう part.2」では、融資に備えて必要なものや返済計画についてご紹介致します。

1. 融資審査に必要なものとは?

1-1.必要提出書類
金融機関によって多少異なるかもしれませんが、一般的に融資審査には下記の書類が必要となります。
・源泉徴収票もしくは確定申告書(直近3年分)
・現状の借入返済予定表
・現在所有している不動産、金融資産を確認できる書類
・運転免許証、健康保険証
・事業収支計画表
1-2.事業収支計画書に記載すべき項目
審査に必要な事業支出計画書には少なくとも下記の内容を記載するようにしましょう。
・取得予定物件の価格
・取得経費・・・アパートの取得にかかる経費を計算しておきます。
・資金計画・・・自己資金をいくら使い借入金がいくら必要となるかを記載します。
・返済計画・・・現実的な計画でなければいけません。(ポイントは下記で取り上げます。)
・収入の見込み・・・適正な家賃設定とそれに基づいた家賃収入を記載します。見込みは満室での想定で問題ありません。銀行自体にも独自の算出基準があります。他にも礼金や共益費、駐車場代といった収入もあります。
・その他経費・・・管理費、租税公課、修繕費など経営に関わる必要経費を記載しましょう。

2. 返済計画を立てるために

上記で取り上げた通り、事業支出計画書には返済計画も記載する必要があります。この返済計画は現実的なもので、その能力があると金融機関に判断してもらわなければ、融資審査に通ることは難しくなります。ではどのように計画できるでしょうか?
まず返済期間の基本的な目安となるのは物件の法定耐用年数です。これは構造別に定められており、木造は22年、軽量鉄骨であれば材料の厚みによって19年・27年・34年、RCは47年と定められています。この年数を融資期間の目安として考えることが出来ます。また、自分の年齢で考えるなら完済時の年齢は80歳前後とするのが基本です。しかし若年の連帯保証人がいれば、その範疇でなくても比較的問題ないかもしれません。
また、返済期間は担保評価によっても変わります。物件の価値を評価するには、土地と建物の現在の価値で評価する積算法か、賃料を基に収益価格を試算する収益還元法を用います。特に収益還元法には銀行によって劣化対策等級という細かい基準があるので、これらの方法を基準に返済期間を設定し、計画するようにしましょう。

まとめ

事業収支計画書を含め、融資の審査に備えて必要書類を準備しておかなければいけません。必要書類などは基本的に、オーナー個人が準備していきますが、初めてで知識がない方は特に、アパート経営専門会社などに相談しつつ、サポートを得ながら収支計画を立てていくと安心でしょう。特にプロパー融資を選択するのであればプロパー融資は返済能力に応じて審査されるので、現実的かつしっかりとした返済計画を立てておくことが必要です。このことは融資を受けるためだけでなく、アパート経営に備え良い計画のもとに経営していくうえでも役に立つはずです!

【担当:位田 伸宏】

融資を受けてアパート経営をはじめよう! PART.1

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