アパート経営における家賃設定のポイントは? PART.1

   

不動産オーナーの今後の収入に大きく影響するのは、家賃設定ではないでしょうか?物件がある地域に住んでいないオーナーや、不動産経営が初めての人にとっては適正な家賃設定をするのが難しいと感じるかもしれません。家賃を設定する際には、どんな点を調べ、どんな点に注意すべきか取り上げたいと思います。ぜひ参考にして頂ければ嬉しいです。

1. 家賃設定をするために調べるべき内容

1-1. 最寄り駅と物件の関係
物件探しをする時に立地環境の良さを図る材料として最寄り駅までの距離があります。入居者がこの条件を気にしているということは、それが物件の売りとして家賃設定に反映することが出来る証拠でもあります。最寄りの駅からの距離はどれぐらいでしょうか?実際に歩いてみなくても今は、ネットで簡単に調べることができます。また、物件情報にも表記があります。表記されている徒歩の所要時間は道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出されています。これは不動産表示に関する公正競争規約で定義されていますが、実際にこの規約を守って管理会社や不動産会社が表記しているかは確実ではないので、自分で確認するようにしましょう。
また、最寄り駅を調べる際には、距離だけでなく乗降客数も確認しておきましょう。駅が近くても利用者が少なければ需要がないエリアとなります。その場合は、どんなに最寄り駅から近くても家賃設定を他の乗降客数が多い駅近くと同じ高さに設定することは難しいかもしれません。
1-2. 類似物件の家賃設定
類似物件というのは、広さや間取り、築年数、駅からの距離などが近い物件のことを指します。これらの要素には優先順位が特にないので類似物件を探し家賃設定を参考にすることが出来ます。参考にした家賃に補正をかけて算出して活用しているケースが多いです。どんな類似物件があるか、どの物件を参考に出来るか、どのように家賃設定を行っているかなど、地元の仲介会社へのヒアリングでより詳しく情報を得ることができるので、調査してみることをおススメします。
1-3. 物件の特徴
物件の間取や設備、広さ、築年数はオーナー、入居者ともに家賃を検討する際の判断材料となります。特に設備の価値は入居者の人気に比例しています。ネット使い放題、追い炊き機能、オートロックといったセキュリティ設備が一般的に人気設備です。設備ランキングは専門誌などで発表されているので、人気の設備を調べて家賃設定に反映できるかもしれません。しかし、その際には「人気の設備導入=高い家賃」と単純に考えないようにしましょう。人気があるか無いかは、年齢、単身者かファミリーか、また地域や時代によっても変わります。その物件の需要に応じたものでなければ一般的に人気の設備が導入されていてもその地域の入居者にとっては、それほど価値がないので家賃設定を高くすることは出来ないかもしれません。
また、家賃設定に大きく影響するものとして物件の築年数があります。新築は築1年以内かつ未入居の物件、概ね築4年程度までは築浅として表記できます。その期間までは人気があるので家賃設定が相場より少し高めでも比較的入居者を確保できます。新築で類似物件を調べる際には、1年未満の新築だけでなく築浅物件も視野に入れて比較しましょう。

まとめ

不動産経営に直接影響する収入源である家賃の設定は慎重に行う必要があります。家賃設定を行う際には、最寄り駅や類似物件の相場、設備や築年数といった物件の特徴を調べ、検討しながら設定しましょう。
今回の記事では、家賃を決めるうえで事前に調べるべき点について取り上げました。次回part.2では、実際に家賃設定を行う際に注意すべき点についてお伝えしたいと思います。

【担当:位田 伸宏】

アパート経営における家賃設定のポイントは? PART.2

 - アパート経営

  関連記事

  おすすめ記事