アパート経営の税金の種類と節税方法を知って賢い経営者に!PART.1

   

アパート経営は節税になると言われます。しかし、その一方で経営には税金がかかるため忘れてはいけないと注意喚起されています。どのタイミングで税金がかかり、どのような節税効果があるかを理解しておかなければ、節税といった一方のメリットにだけ注目してしまう危険性があります。経営を行ううえで把握しておく必要がある税金についてご紹介したいと思います。

1.アパート経営にかかる税金は種類が多い

アパート経営には税金がかかり、その種類は多岐にわたります。税金の種類と課せられるタイミングを見てみましょう!
1-1. アパート取得時のみにかかる税金
・不動産所得税・・・不動産である土地や家屋、経営のためのアパートを購入すると、都道府県民税として不動産所得税が課せられます。不動産所得税は「不動産の価格×税率」で計算されます。
・登録免許税・・・不動産を購入して登記を行う際に登録免許税がかかります。税金がかかる登記には3つの種類があり、所有者を最初に登録する「建物所有権保存登記」と、所有権を移転する場合に登録する「所有権移転登記」、ローンの融資を受ける時に金融機関の抵当権を設定する「土地建物抵当権設定登記」があります。登録免許税は「不動産の価格×登録免許税の税率」で計算されます。
・印紙税・・・融資契約や売買契約を交わす際、またアパート建築工事請負契約の際に基となる契約書には印紙代とも言える、収入印紙を貼って印紙税を払います。印紙税は契約書の種類に応じて1万円~3万円程かかります。契約書を交わす際には副本や写しの全てに収入印紙を貼る必要があります。
・消費税・・・土地購入には消費税はかかりませんが、アパートなどの建物部分には、課税事業者からの購入した時など消費税がかかる場合があります。購入の際には消費税がかかっても、住居用の家賃収入は非課税対象となります。
1-2. アパート経営中に毎年かかる税金
・固定資産税・・・土地や家屋、償却資産を所有する人に課される税金で、管轄の市町村に納めます。アパートを経営のために所有しているオーナーに課税され、賃貸で入居している人には課されません。
・都市計画税・・・都市整備の財源確保のために徴収される税金で市町村に納めます。都市計画区域のうち原則として市街化区域に所在する土地や家屋に対して課せられます。
・所得税・・・土地や建物などの貸付によって得られる不動産所得、アパート経営であれば家賃収入から必要経費を差し引いた所得に応じて、所得税を納税する義務があります。
・事業税・・・アパート経営が事業的規模であれば、個人経営であっても個人事業税が課せられます。事業規模とは、おおむね5棟または10室の経営規模のことを指し、アパート、マンション経営の場合が不動産貸付業に該当します。
1-3. アパート売却時にかかる税金
・譲渡所得税・・・アパートを売却した際に得た所得、譲渡所得に対して課せられる税金が譲渡所得税です。税額は譲渡所得(売却代金―(取得費+譲渡費用))×税率で計算されます。

まとめ

アパート経営の際には、アパートを持って運用している時だけでなく、取得時から売却に至るまで関わる様々な税金があります。どのタイミングでどんな税金が課せられるのか、把握していなかったために、経営を始めて納税のためのキャッシュが用意されておらず慌てるという人もいます。関係する税金のことも念頭において費用を計算し、アパート経営計画を立てるようにしましょう。
また、アパート経営に関係する税金の種類や、仕組みを分かっていれば、節税効果も期待できます。次回part2では、アパート経営で期待できる節税や確定申告について取り上げますので、お楽しみに。

【担当:大原 敦】

アパート経営の税金の種類と節税方法を知って賢い経営者に!PART.2

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