入居率は数字だけで判断してはダメ!注目すべきなのは何?PART.1

   

アパート経営者にとって入居率は家賃収入という利益に直接影響するため、最も気になる数字とも言えます。しかし、この入居率には、注意しておかなければいけない落とし穴があります。管理会社を選ぶ際や不動産を経営していくうえで入居率を見る時に注意すべき点についてご紹介したいと思います!

1. 入居率が公開されているかに注目する!

1-1.入居率が公開されているのは信頼できる会社の証拠!
入居者を獲得することを意識している会社はHPや会社案内などで積極的に入居率を公開しています。その一方で公開していない会社もあります。入居率を公開できないということは、自分たちの都合の悪い事、単純に入居率が低いことを隠そうとしているのかもしれません。既に、何かを隠しているということは今後協力して経営していくうえで信頼できる会社とはいえませんよね。公開していない会社は初めから選択肢から外しても良いかもしれませんね。

1-2.入居率にこだわっているかを確認する!

公開している会社かどうかだけでなく、特に入居率にこだわっているかという点も重要です。こだわっている会社は入居率に関係する質問をすると即答できる場合が多いです。それは利益を上げることを意識しており信頼できる会社の証拠です。文面では記載していても、口頭で説明できないのであれば、入居率そのものを把握していない可能性もあります。HPや会社案内で確認するだけでなく、積極的に入居率のことを尋ねてみるのは、その会社を知る良い方法です。

2. 入居率はあくまでも判断材料のひとつ

2-1. 入居率だけでは判断できない!

入居率を公開している場合でも、あてにならないことがあります。というのも、会社によって入居率の出し方が違い、自社で基準を作っている場合があるからです。その計算方法も確認しておく必要があるのです。
例えば、空室の期間の基準が違うこともあります。ある会社では1日でも空室としてカウントするのに対し、他の会社では1か月以内の空室は空室としてみなさない場合もあります。会社によって退去時の免責期間が違うというのも、違いが出る要素となっています。また入居率を、年間を通しての平均値で出している場合もあれば、入居率が一番高かった時の数字を公開している場合もあります。
このように入居率の出し方には、会社ごとの基準があり、不動産業界で統一されているわけではないので、公開の有無で信頼できる会社かの判断基準とはなるかもしれませんが、経営においては入居率のみで判断するのは危険です。

2-2.入居率が高ければ良いわけではない!?

入居率を比較する時、何を求めるでしょうか?大抵の場合、その数字の高さかと思います。入居率が高いに越したことはないですし、経営していくうえでも高い入居率を目指すものです。しかし、高い数字だけでなく、なぜその高さになっているのかという入居率に関わる他の部分のことも考える必要があります。入居率は、家賃設定に大きく影響されます。入居率をあげるために家賃を下げすぎていないでしょうか?適正家賃を下回った場合、安い家賃の部屋は入居者が増え、入居率を上げることは出来ます。しかし、その分粗利が下がる可能性があることを忘れてはいけません。
例えば10室全て満室で100%の入居率でも家賃が2万円であれば、月間総家賃収入額は20万円になります。それに対し4室の空室があり60%の入居率であっても家賃が4万円であれば、月間総家賃収入額は24万円になります。入居率60%の方が収入は多いのです。後者の家賃設定が満室になった時は、40万円と倍の収入が見込めることを考えると、入居率の高さにだけ注目していると一番大事な利益を上げることへの焦点がぶれてしまう可能性があるので危険といえます。入居率が高い理由は何か、適正な家賃設定になっているか、募集条件なども確認する必要があるのです。

まとめ

管理会社や建設会社の評価基準、また不動産の経営状態や立地条件を把握する点で入居率は目安となります。しかし、不動産業界で統一された基準がないため入居率の出し方は会社によって異なります。都合が悪いことがあれば、公開していない会社すらあります。ですから、入居率のみで判断せずに、その計算方法や家賃設定など入居率に関わる要素も一緒に見るようにしましょう。
では、具体的に適正な入居率をどのように判断することが出来るでしょうか?また、アパート経営を上手く行うために、より良い協力会社を探すうえで入居率以上に注目すべき点について、part.2でお話したいと思います!

【担当:野田 章宏】

入居率は数字だけで判断してはダメ!注目すべきなのは何?PART.2

 - アパート経営

  関連記事

  おすすめ記事