アパート経営の税金の種類と節税方法を知って賢い経営者に!PART.2

   

アパート経営は節税になると言われていますが、意外と関係する税金全てを把握しないままアパート経営を始めてしまう人は多いようです。前回part1では、アパート取得時、経営時、売却時の3つに分けて関係する税金について取り上げました。今回は、アパート経営で節税しながら、どのように賢く経営できるかについてご紹介したいと思います。

1. アパート経営と節税

アパート経営には様々な税金がかかる一方でアパート経営による節税効果もあります。どんな節税効果を期待できるでしょうか?

1-1. 相続税を節税

土地を相続した場合は、更地のままにしておくよりもアパートを建てることにより、所有者が自由に土地を処分しにくくなるため、相続税評価額が下がり課税額を軽くすることが出来ます。現金や金融資産での相続より不動産で相続する方が節税できます。しかも、評価額を下げられる賃貸用の不動産、アパート経営では節税の効果が大きくなります。

1-2. 減額の特例

アパート経営では基本的には、マイホームで適用可能である税金の軽減の特例を受けることは出来ませんが、そこに住居を構える場合、登録免許税と取得税の軽減の特例を受けることが出来ます。これは、売却時にもあてはまり、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例を受けることが出来ます。ですから、経営していたアパートに自宅をおいていた場合に期待できる節税効果もあります。

1-3. 損益通算で節税

不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得においては、赤字が発生した場合ほかの所得の黒字と相殺して所得税を計算することが出来ます。これを損益通算と言います。サラリーマンとして給与取得がある場合などは、アパート経営で生じた赤字を給与取得から差し引くことができるため、既に給与取得で納めていた税金のうち一定額を還付してもらうことが出来るのです。

1-4. 経費を増やして節税

建物の購入費用は減価償却して毎年経費として計上することが出来ます。現金としては動いていないお金を経費計上することによって、事業所得では所得を圧縮して納税額を少なくすることが出来ます。

2.2種類の確定申告方法

確定申告には青色申告と白色申告の2種類の方法があり、下記の通り特徴があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

2-1. 白色申告

以前は、白色申告の場合は所得が300万円以下の場合記帳の義務はありませんでしたが、現在は全ての不動産所得者が記帳の義務があります。それでも添付資料や作成事項がゆるいため、簡易申告しやすいというメリットがあります。しかし、白色申告は青色申告に比べて節税効果が少ないです。

2-2. 青色申告

青色申告は所得金額に関係なく全て記帳の義務があるため、経理業務は白色申告に比べ面倒になりますが、青色申告であれば「青色申告特別控除」が受けられます。この控除によって10万円か65万円の控除を受けられます。アパート経営を行っている場合、不動産所得があるので10万円の控除を受ける対象になります。特にアパート5棟もしくは10室以上所有している場合であれば事業規模とみなされ、最大65万円の控除を受ける条件にあてはまり、メリットが大きくなります。
このメリットを受けるためには、適用を受ける年の3月15日までに青色申告申請書を納税地の管轄事務所に提出しておく必要があります。

まとめ

税金の種類や仕組みを把握していることで、アパート経営には節税効果があります。特に、事業規模のアパート経営を行っているのであれば、毎年の確定申告で青色申告を選択することによって青色申告特別控除を受けられるというメリットがあります。アパート経営者は納税義務がある一方で賢く資金を運用する必要もあります。節税のため経営を行うというスタンスではなく、経営によって利益をあげながら節税を行うようにして賢く資産を運用してください。

【担当:大原 敦】

アパート経営の税金の種類と節税方法を知って賢い経営者に!PART.1

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