アパート経営における家賃設定のポイントは? PART.2

   

前回のpart.1の記事では、アパートが建っている環境を中心に、最寄り駅や近隣アパートの家賃相場、また物件の特徴など、家賃を決めるうえで事前に調べるべき点について取り上げました。今回part.2では、実際に家賃設定を行う際に注意すべき点についてご紹介致します!

1.家賃設定で注意すべき点

1-1.募集時期を考える

同じ物件で同じ家賃設定でも、募集時期によって入居者を確保できるかは違いがあります。例えば、繁忙期と言われる1~3月は家賃を高めに設定していても入居者は見つかるかもしれません。ミニ繁忙期である9・10月も家賃設定は高いままでも問題ないかもしれません。しかし、それ以外の月、閑散期の場合は繁忙期と同じ家賃設定では入居者がみつからない可能性があります。逆にいえば、9・10月の家賃設定で入居者がいたからといって、繁忙期にも変わらない設定であれば、もっと高い家賃で収入を得られたかもしれないのに損をしてしまうこともありえます。勿論、繁忙期の高めの家賃設定が継続できるのがベストなので、時期にあわせてわざわざ修正する必要はありませんが、入居者が見込めない時などは繁忙期が最高、閑散期が最低になるような募集時期に応じた家賃設定が適正です。

1-2.立地状況で異なる

同じデザイン、設備、間取りを備えた物件でも、同じ家賃設定で入居者を確保できるとは限りません。なぜなら、立地条件が異なるからです。物件が建っている場所によって需要環境も違うので、その需要に応じた家賃設定にすべきです。では、どんな要素が考えられるでしょうか?例えば、物件の供給過多エリアであれば入居者は、物件の選択肢が多いため家賃を比較する確率が高くなります。少しでも安い物件を探そうとしているので、家賃が高すぎると入居者獲得競争には勝てないかもしれません。一方、物件が不足しているエリアでは、競争相手がいないので、比較的高めの家賃設定でも問題ないでしょう。また、入居者の数と物件の数、需要と供給のバランスが取れているエリアでは安くしなくても相場の家賃設定を行えます。このように、同じ条件の物件を建てても、エリアの需要環境によって適正家賃は異なってくるのを忘れないようにしておきましょう。それを把握するためにはPart.1で取り上げた通り、事前の調査が重要です。

1-3.協力会社で基準が違う

家賃設定は大抵の場合、管理会社と一緒に決めることになります。しかし注意すべきなのは、会社によって家賃を設定する時の基準が違うという点です。管理運営を取りたい会社は高めの家賃設定を提案するかもしれませんが、反対に入居率の高さのみを目標としている管理会社や、一括借り上げを提供する会社は家賃を低めに提案するかもしれません。協力会社の管理体制によっても家賃設定の基準が変わります。家賃設定が募集時期や、需要環境以外の要素、協力会社の都合にも左右されていないか見極めるようにしましょう。

2.家賃設定はオーナーの仕事

協力会社は周辺状況や相場を調べたうえ提案するとはいえ、上記で考えたように自分たちの利益によって家賃設定の提案をしています。よくよく考えると、もっと高い収入を手にしていたのに!ということさえありえます。ですから、覚えておかなければいけないのは協力会社の家賃設定はあくまでも提案、アドバイスであり、絶対ではないということです。協力会社が不動産管理や経営のプロとはいえ、適正な家賃を提案してくれているかは別の話です。提案された家賃に対して、その根拠を確認するようにしましょう。納得できる根拠を提示できたのであれば、合意のもと家賃を設定できますが、提示できない場合や納得できない場合は、もう一度見直すべきです。家賃の最終決定も、その責任もオーナーにあるのです。しっかりとした裏付けのもとに適正な家賃を設定するようにしましょう。

まとめ

地域の相場や物件の特徴など事前に調べた点を基準に家賃設定を行う際には、時期や需要環境、協力会社にも影響されることを忘れないようにしてください。アパートの経営や管理をサポートしてくれる会社はあるかもしれませんが、家賃設定を行うのは経営者であるオーナー自身です。家賃設定を協力会社の言いなりになることや、丸投げしてしまうのではなく、納得できる根拠に基づいてオーナー自身が適正な家賃設定を行い、長期的に利益を生み出す経営につなげて下さいね。

【担当:位田 伸宏】

アパート経営における家賃設定のポイントは? PART.1

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