アパート経営の利益についての考え方

   

アパート経営を始めると土地や物件の購入費用などの出費が多く、かつそれを賄うために金融機関から融資を受けるのが一般的です。ローンを抱えることになるというと、アパート経営は本当に利益を生み出すことが出来るのかと考える人も多いようです。そこで今回はアパート経営の利益について取り上げたいと思います。

1. アパート経営に関係する収入&支出とは?

まずは、アパート経営を行う際に生じるお金の動きを見てみましょう。
1-1. アパート経営での総収入の内訳
・家賃・・・アパート経営の基本収入が家賃です。家賃設定次第で収入額が変わりますし、入居率にも大きく影響されます。
・共益費・・・専有部分の家賃とは別に共用部分に対してアパートの維持管理に充てる共益費も収入のひとつです。
・更新料・・・通常2年の賃貸契約となるので、2年おきに更新料が発生します。一般的には1~2か月分の家賃を更新料として請求します。
・礼金・・・入居者がオーナーに謝礼の意味を込めて渡す費用という認識のもとにオーナーに支払われる費用です。都内では一般的ですが、地方や入居者の確保のために礼金ゼロを行っているオーナーも多くいます。なお、礼金と違い敷金は入居者からの預り金となるので、収入とはなりません。
・駐車場料金・・・物件だけでなく、土地内に駐車場を設けているオーナーは駐車場賃料という収入もあります。
・太陽光発電などの収入・・・アパートの屋根などに太陽光発電パネルを設置しているなら、売電収入が得られます。
1-2. アパート経営での総支出の内訳
・管理費・・・管理会社にアパートの管理を業務委託している場合、管理費の支払いが必要となります。自主管理の場合も毎月一定金額の出費はないかもしれませんが、管理に関係する支出が生じます。
・メンテナンス費・・・管理費同様、管理会社への支払いか、自己管理の場合もオーナー自らメンテナンス工事を行える会社を手配しかかった費用を支払う必要があります。
・広告料等の入居促進費・・・入居者募集のための広告料等、入居促進のための費用を仲介会社に支払う必要があります。
・租税公課・・・固定資産税や都市計画税など不動産を所有している人に納税義務があります。
・共有部分の水道光熱費・・・アパートは共同住宅なので、共有部分があります。入居者からの管理費で賄われることになりますが、毎月の支出として発生します。
・ローンの返済・・・アパート購入費や建築費に対して金融機関から融資を受けた場合、毎月元金と利息分のローン返済があります。ただし返済額のうち利息は実経費として確定申告の際に計上が可能です。元金においても減価償却費として経費に計上することが出来ます。
この他にも、不動産会社との飲食代、お中元・お歳暮といった接待交際費や、アパート取得時に一時経費として必要な登録免許税や不動産取得税といった支出もあります。

2.アパート経営の利益とは?

上記で支出の量を考えると、やはりアパート経営から利益を生み出すことは難しいのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし実際にはどうなのでしょうか?
アパート経営の場合、上記で考えた累計の総収入から総支出を引いた費用が累計のキャッシュフローとなります。しかし、これだけがアパート経営の利益となるわけではありません。アパート経営を行うということは収入とは別に、利益と資金のストックともいえる「含み資産」である土地を常に所有しています。「含み資産=準資産=総資産―総負債=初期投資の自己資金額」というわけです。
ですから、アパート経営の利益は
正味の利益=累計のキャッシュフロー+含み資産(土地) 
となるのです。このように月々のキャッシュフローだけでなく、不動産・土地が最終的に手元に残ることを考えるとアパート経営は充分に利益のある、資産形成が行える投資だといえます。

まとめ

アパート経営はビジネスなので収入もあれば支出も勿論あります。特に経営を始めたばかりの時は支出が多いので利益を生み出せるかと不安になるかもしれません。しかし、アパート経営は土地を所有していることで利益を生み出せる環境にいます。含み資産を既に所有していることに加えて累計キャッシュフローがあるので、利益を生み出すことができるのです。それでもアパート経営は誰がやっても絶対に利益を生み出すというわけではありません。アパート経営に好条件の土地を探すことや物件を建てること、しっかりとした調査に基づいた経営計画を立てる必要があります。またそれを効率的に、専門の知識や情報のもとに行うには良いサポート会社の助けが必要です。十分に利益を生み出すことのできるアパート経営で実際に利益を生み出すためにも、良いサポート会社の選出を行い、リスクをおさえるしっかりとした計画を立てるようにしましょう。

 

【担当:大原 敦】

 - アパート経営

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