アパート経営の失敗例・成功例 ~ サラリーマン大家編 PART.1 ~

   

アパート経営の先輩方から学ぶ、「アパート経営の失敗例・成功例」、今回は「サラリーマン大家編」です。サラリーマンとしての本業を持っているからこそ注意すべき点や、成功して可能になったことについて学びましょう!

ケース1:単月で利益が出ず失敗

早く利益を生み出すために、家賃設定を高くし、返済期間を短くする人がいます。予定の家賃設定であれば、確かに予定通り返済していく事は可能に思えるかもしれませんが、大抵の場合満室での予想、表面利回りです。空室がある時の収入などを想定して計画されていないために、返済比率が高くなっている場合があるのです。確実に収入を得るために、入居者を確保しようとして、当初の家賃設定から大幅に家賃をさげることになり、入居率はあがったものの総収入金額は下がってしまい、毎月のローンの返済に追われる結果になった人もいます。
適正な家賃設定、返済期間が確保できているかしっかり確認し計画するようにしましょう。そのためには、豊富な知識や経験が必要です。アパート経営が副業となるサラリーマンは、アパート経営のプロとも言える良い協力会社を見つけることが重要なポイントとなるでしょう。

ケース2:入居率が伸びずに失敗

失敗例のひとつに入居率が伸びず、空室続きで利益を生みだせなかったということもあります。アパートの賃貸条件に関して決定権を持っているのはオーナーです。管理会社は助言やアドバイスをする役割です。物件を取得する前に想定していた家賃設定は今日現在も通用する金額なのかそれとも見直しが必要な金額なのかオーナーは管理会社と協議しながら経営判断をすることが求められます。例えば所有する物件の近くに新築物件が何棟も建築されたことにより競争力が下がったなど、物件取得後も日々環境は変化します。もしそのような状況にも関わらず「利回りが下がるから家賃は下げたくない」「まさかこんな苦戦するとは思わなかった」「営業マンに騙された」などと感情的になることは一番避けなければいけません。自分がいいと感じた立地は他の多くのアパートオーナーも好立地で考えるはずです。したがって入居人気エリアは常に供給過剰となる宿命なのです。人気のエリアにも関わらず何年もアパートが増産されることもなく、おいしい賃貸経営ができる地域など日本中どこにもありません。欲をかきすぎて空室期間を長期化させるより、入居条件を変更し、早期満室を実現する方が現実的な賃貸経営と言えるでしょう。収益性に対する理想が高いアパートオーナーから順番にアパート経営から撤退していくことが予想されます。経営体力があり、競争の時代を我慢できることもアパートオーナーに求められる資質なのです。
長期空室には必ず原因があります。入居者募集の活動が適切であっても空室が埋まらない場合、需要に適していない家賃に設定されていたり、相場より礼金の設定が高いなど、入居者の募集条件が適切でないケースが目立ちます。アパート経営は入居者がいてこそ収入が生まれるのです。
適正な家賃が設定できなければ、どんなに良い物件でも入居率は上がらず利益を生み出すことは出来ないのです。自分でも周辺状況を調べ把握して、家賃や募集条件が適正なものか判断するようにしましょう。

ケース3:本業に支障が出て失敗

管理業務を自分でできるだけ行ってできるだけ経費を減らそうと考える人もいます。サラリーマンのAさんもその一人で、アパートの管理費や修繕費をうかせるために得意のDIYで対応していました。初めは、ちょっとした修繕でしたし、自分でも好きな作業だったため問題なかったのですが、築年数とともに修繕する内容は大きく箇所も増えてきました。それでも今まで通り自分で対応しようとしたため、休日だけでなく徐々にサラリーマンとして働いている日中にまで影響が出るようになりました。サラリーマンでもできる副業として始めたアパート経営にも関わらず、本業に支障が出る経営となってしまったのです。
サラリーマン大家を目指すのであればアパート経営は副業として展開することが原則です。管理会社に委託するなど本業に支障が出ないようにしましょう。
ケース4:老後に備えることができ成功
老後の生活のために若いうちから資産を運用し、年金をあてにせず生活できるように備える人たちもいます。現在の生活費となっているサラリーマンとしての収入とは別に、副業によって老後に備えるためにアパート経営を始めたサラリーマン大家さんです。信頼できる業者探しに力を入れ、ビジネスパートナーを確保したことも成功した要因の一つです。
定年までにいくら必要なのかといった明確な目標があるので、無理な計画は行わず、確実にかつ、長期的に利益を生み出すアパート経営で老後に備えられている人は多くいます。成功している人の中には、本業であるサラリーマンを定年退職後もアパート経営を続けることで家賃収入が継続的にあるため、老後の生活費だけでなく収入を趣味や旅行にあてられています。

まとめ

サラリーマン大家だからこそ、副業であるアパート経営を生活の中で適正な位置に保つことの重要性を学べたのではないでしょうか?副業としてアパート経営を行うために委託業務が助けになる事も分かりました。アパート経営を始めるのであれば、サラリーマンとしての本業を基礎とするためにも、まず協力会社選びに力を入れましょう!そうすれば、老後に備えた経営も夢ではないでしょう!
サラリーマン大家の先輩から学べることは、まだまだあります。次回もお楽しみに!

【担当:大原 敦】

アパート経営の失敗例・成功例 ~ サラリーマン大家編 PART.2 ~

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