アパート経営の失敗例・成功例 ~ サラリーマン大家編 PART.2 ~

   

今回は「サラリーマン大家の失敗例・成功例」の第2弾です!サラリーマン大家の先輩方の経験から、アパート経営を賢く行うカギを見つけてみましょう。

ケース1:経営悪化で失敗

アパート経営の一番のリスクは、ローンの返済ができなくなってしまうことでしょう。高利回り物件を購入したつもりでいたのに、実際に経営を始めると入居者が決まらず、実質利回りは酷いことに。収入がなければ当然ローンを返済することが出来ず、本業のサラリーマンの給与から返済することになった人もいます。結果、自己破産するケースもあるほどです。
確実に安定した経営を行うには、高利回りの口車に乗せられないようして、自分で確認することが必要です。いろいろな会社の話を聞いて信頼できる、相談できる会社を選ぶようにしましょう。また始めは安定した経営を行えていると思っていても状況が変化する場合があります。状況に応じて独自で判断せずに協力会社のアドバイスを聞くことも重要です。

ケース2:短期的な利益を追いすぎて失敗

1軒目のアパート経営が軌道にのりはじめたOさん。まだローンの返済は終えていないものの本業とのバランスも何となく分かりアパート経営からの収入をもっと得たいと思うようになりました。1軒目のアパートだけでは小さな収益しかあげられないからと事業規模を拡大することに決めて2軒目のアパートを探し始めました。しかし、まだ1軒目のアパートのローンを返済中だったこともあり、金融機関との交渉がうまくいかず融資を受けられる金額に上限があって購入できる物件が限られてしまいました。それでも1軒目のアパート収入が安定していることや、経営が初めてではないという安心感から、結果的には予想していたキャッシュフローを達成できない物件を購入してしまうことになりました。物件を維持するだけでも大変になり経営はパンク状態。利益を生みだしていた1軒目のアパートの収入は2軒目のアパートのローン返済に充てるはめに。結局2軒目を手放し事業の縮小を余儀なくされました。部屋数を増やすことを重視し、キャッシュフローを軽視した失敗例です。中古アパートを20年以下の短期返済や金利の高い融資を利用する際に起きがちです。必ずしも物件が悪いのではなく、購入目的、資金計画、物件の組み合わせに問題があったと言えるでしょう。黒字倒産いう言葉があるように、キャッシュフローの重要性を軽視し、資金繰りを甘くみると痛い目にあってしまうわけです。
金融機関によっては、事業規模を拡大する準備が整っていない場合でも借り入れを勧めることもあります。事業規模を拡大して成功している人の魅力ばかりに目を留めるのではなく、自分の経営にあったタイミングで事業規模を拡大することや、本来の経営に対する返済計画を見直して勢いのみで経営を拡大しないようにしましょう。

ケース3:アパート経営の拡大に成功

アパート経営の基本をおさえ自分の経営方法、成功術を見出した人、良い協力会社と巡り合い成功できた人の中には、アパートを1棟だけでなく複数棟所有し事業規模を拡大することに成功した人もいます。その結果、サラリーマンの本業以上の収入を得るようになり、早期退職した人もいます。サラリーマン大家からアパート経営を本業にした人もいます。
まとめ
アパート経営を行っていくうえで、また経営を拡大するうえでローンの返済計画を守ることや、様々なタイミングが重要なことが分かりましたね!そのためには、協力会社や金融機関任せに言われるがままに決定していくのではなく、自分でも検討して判断する力をつけておく必要があります。アパート経営の先輩方の経験から学び、様々な状況を想定すること、また実際の状況や環境の変化に柔軟に対応しながらも、勢いや感情のみで判断しない安定した経営を築いていきましょう!
【担当:大原 敦】

アパート経営の失敗例・成功例  ~ 地主の土地活用編 ~

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