アパート経営の失敗例・成功例  ~ 地主の土地活用編 ~

   

「先輩から学べ!」という言葉を聞きますが、アパート経営も先輩方から様々なことを学べます。成功例から成功に導いたカギを見つけることや、失敗例からアパート経営のリスクや、その対策など反面教師として学べることが沢山あります。様々な失敗例や成功例から、賢いアパート経営につなげるカギを見つけてみましょう!

ケース1:相続税の節税を重視しすぎて失敗

アパート経営から利益を生み出すことではなく、相続税対策だけを目的に経営を始めたためキャッシュフローが回らなくなり失敗したという例があります。税金対策のために、とにかく沢山借り入れをし、建物にお金をかけたものの需要に応じていなかったために、入居率はあがらず十分な収入を得られなくなるのです。建物の価値や入居率のことをあまり考慮していない計画により返済比率を高く設定しすぎたことに問題がありました。
土地の活用によって相続税の節税効果は期待できますが、アパート経営はビジネスです。経営のための適正な計画が行えていなければ、節税以前にキャッシュフローがマイナスになり、ローン返済ができなくなることになります。

ケース2:サブリース会社との契約で失敗

安定した家賃収入を得るためにサブリース、一括借り上げを行う会社と契約したTさん。これでアパートの入居率に関わらず安定した収入を得ることが出来ると安心していたものの、30年家賃保証とは名ばかりで、実際の契約では家賃の見直しがあり、満室で稼働していなかった5年後には家賃の値下げ交渉が始まりました。入居者を獲得するためには仕方ないと交渉に応じたものの、10年後にも再度値下げ交渉が行われ、家賃を下げることに。さらには定期的な修繕のために、修繕費まで言いなりで管理されることになりました。そのため、安定した家賃収入どころか、収入額は減りキャッシュフローが悪化する結果になってしまったのです。
また、サブリース会社が契約中に経営不振に陥り倒産したという被害にあった人もいます。その結果家賃収入だけでなく、敷金なども受け取ることが出来ず、損失を受けただけでなく、新たな管理会社が決まるまでの間、自主管理で急場をしのぐことも余儀なくされたのです。
他にも、サブリース会社から一方的に解約された人もいます。解約によって経営が悪化するだけでなく、違約金を要求されるという場合もあります。
全てのサブリース会社に問題があるわけではありませんが、一括借り上げの借り上げ家賃は数年ごとに見直しが可能で値下げされる可能性があることもふまえ、契約の際には契約内容をしっかり確認するようにしましょう。サブリース会社に関わらず、本当に自分にとってメリットとなる協力会社を選ぶようにしましょう。

ケース3:安定した収入と相続税対策で成功

土地を相続したYさん。更地にしたままでは節税にならないため、まともに相続税がかかります。土地を活用することを考えたYさんはマイホームを建てるという選択肢もありましたが、そこから収入を得るアパート経営を選択しました。アパート経営を始めるには、新たに投資費用が必要ですが、それでも既に土地があるYさんにとっては、初期投資はアパート建築費用のみなので、1から始める経営者よりも費用はおさえられるうえ、節税効果も期待できます。実際に相続した土地を活用しアパートを建てることで、相続税だけでなく固定資産税や都市計画税の軽減も受けられました。しかも、相続した土地で安定した新たな収入を生み出すことになったのです。
相続した土地は、バランスの良い事業計画のもとアパート経営に活用することで安定した収入と節税効果を期待できます。

まとめ

相続税対策でアパート経営を行う場合、相続税の知識、建築に関する知識、賃貸経営に関する知識、銀行融資に関する知識が必要になります。それぞれの分野について別々の人に相談するよりも、相続対策でアパート経営を行いたい地主さんをワンストップでサポートする体制ができている業者に相談することが無難と言えます。しかし、その場合もすべて業者任せにするのではなく、オーナーとして最低限勉強すべきポイントをしっかりと学んでから取り組むことが重要です。また、大企業に依頼したり、多くの人に協力を依頼したりして目的を達成しようとすると高額な対価を支払うことになります。せっかく節税できても対価を考慮するとオーナーのメリットはかなり限定されてしまう場合もあります。アパート経営は、仮に一括借り上げであっても、事業である以上100%の成果を保証される訳ではありません。したがって業者選びを慎重に行い、信頼できるビジネスパートナーを見つけることがとても重要になります。自分にあった信頼できる業者を見つけながらも、常に正確な情報を取り入れ学ぶ姿勢をもってアパート経営を行うことをおすすめします。
今回は地主編でしたが、今後「サラリーマン大家編」もご紹介致します!

【担当:大原 敦】

アパート経営の失敗例・成功例 ~ サラリーマン大家編 PART.1 ~

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