アパート価格には購入費用以外も含めて考えるべき! PART.1

   

アパート経営を行うには、様々な費用がかかります。まず一番必要なものとして経営するための土地とアパートの費用です。アパート経営に適した物件はどのように選ぶことができるでしょうか?ご紹介したいと思います。

1. アパート購入の一般的な指標はあてにならない!?

アパート購入に関して様々な指標がインターネットやアパート経営に関する書籍で紹介されています。それらの指標は実際に有効的なのでしょうか?よく見かける指標のうちの2つを取り上げてみたいと思います。
1-1. 利回りを指標とする方法
利回りは物件の比較や経営計画を立てるにあたってもよく確認される数値です。利回りは下記の方法で計算することができます。
利回り=年間総収入/取得価格✕100(%)
確かに、この計算式だけを見ればアパート経営による利益が分かるので、比較材料として効果的に感じるかもしれません。しかし注意点があります。この計算式にある「取得価格」とは、土地やアパートの購入金額のみで、それに関係する税金や手数料は含まれていないのです。また、年間総収入の中には家賃の値下がりや空室のリスクが想定されていない状態で計算されます。ですから、計算式の分母である取得価格は実際よりも小さい数字で、分子である年間総収入は実際よりも大きい数字で計算されていることになります。その点を考えると利回りのみでアパート価格を判断することの危険性が分かるのではないでしょうか?
利回りは単なる指標の一つとしてみなし、利回り以外にも指標を持つことが重要となります。
1-2. 坪単価を指標とする方法
利回りの他にも坪単価を指標とするという方法があります。ひと昔前の品質やニーズが画一的な時代には坪単価という指標は効果的に使えましたが、現在のアパートでは広さやグレード、ニーズも多様化しているため坪単価を指標としてアパート価格を判断するのは適していない方法となっています。

2.アパート経営に適した物件を探すには?

ここまで取り上げた通り、単にアパート価格や利回りのみでアパート経営に適していると判断するのは危険です。経営に適している物件かを確認するためには物件所在地の立地環境を調べる必要があります。
市場規模はどれぐらいでしょうか?最寄り駅までの距離や、その駅の乗降客数はどれぐらいでしょうか?現在は人口が多いエリアでも将来はどうでしょうか?安定して人口の多いエリアである根拠は見つけられましたか?駅や高速道路の建設、街の再開発など、今後のまちづくり計画はどうなっているでしょうか?
現地調査やインターネットで得られる情報はいくつもあります。しっかりとした立地環境の調査を行ってアパート経営に適した物件を探すようにしましょう。

まとめ

不動産投資の商品ともいえるアパートを購入する際には、アパートの価格や利回りなどが指標になります。しかし、それらの指標を単体のみであてにするには危険があります。利回りの計算方法を理解したうえで判断材料にしましょう。アパートの価格と立地環境のバランスを検討して、経営に適した物件を見つけて下さいね。
次回は建物購入費以外の経営を始める際に関係する費用についてご紹介したいと思います。Part.2もお楽しみに!

【担当:大原 敦】

アパート価格には購入費用以外も含めて考えるべき! PART.2

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