アパート価格には購入費用以外も含めて考えるべき! PART.2

   

アパート経営に一番必要なものであるアパート購入のための指標について前回は取り上げました。利回りや坪単価といった指標を利用する際の注意ポイントなど物件購入についてご紹介しましたが、アパート経営をはじめるには物件購入費用以外にも関係する費用があります。見てみましょう!

1. アパート購入には初期費用がかかる!

Part.1では、利回りを求める式の取得価格には土地や建物の購入金額のみしか含まれていないとお伝えしましたね。実際には、下記にあげる初期費用がかかっているため、利回りのみで判断するのはおすすめできません。

1-1. 初期費用の内訳(土地・建物購入費以外)

・仲介手数料・・・土地建物の購入価格の3%+6万円+消費税が手数料となります。これだけの金額はバカにならない額でしょう。
・火災保険料・・・購入するアパートにかける火災保険の費用で原則として長期払いとなります。
・登記費用・・・新築の場合の表示登記では約10万円かかります。登録免許税もかかります。
・融資手数料・・・通常5~10万円程度ですが、銀行によっては土地建物の購入価格の1%かかるケースもあるので、諸経費のチェックが必要です。
・租税公課・・・印紙税のための契約書印紙代や都市計画税、不動産所得税がかかります。不動産所得税は仮に土地と建物を合わせて1億の物件であれば約180万もの税額が課せられます。
他にも土地の状態を確認し地盤が悪ければ土地改良費もかかりますし、入居者からの評価をあげるために住宅性能評価を受けるのであれば、そのための取得費用もかかります。
ここまでであげた費用は、既に完成している物件には含まれていますが、完成前の物件には必要となる費用です。
これら初期費用を賄うためには、物件の購入価格の20~30%を目安とした自己資金の準備をおすすめします。最近は10%でも融資を受けられたケースもあります。また、銀行の融資には施工会社の信用も影響する場合があるので、銀行からの信頼のある施工会社を選ぶことも重要なポイントとなります。

1-2. アパート経営に必要となる費用

初期費用だけでなく、アパート管理維持費用があることも忘れてはなりません。その中には所有後すぐに毎月必要となる費用もあります。
・管理費・・・アパートの管理を業務委託している管理会社にすぐに管理費の支払いが必要となります。
・メンテナンス費・・・入居者募集の期間やその後も定期的な清掃やメンテナンスによって美観を保つ必要があります。管理費同様、管理会社への支払いが必要です。中古アパートの場合は、高額な費用を要する大規模修繕が必要な場合もあります。
・広告料・・・アパートを所有したなら、早い段階で入居者の募集を始める必要があります。入居者募集のための広告料を仲介会社に支払います。
・租税公課・・・不動産を所有したので固定資産税や都市計画税など納税義務が課せられます。
・共有部分の水道光熱費・・・入居者の有無を問わず共有部分の水道光熱費を支払う必要があります。
・ローンの返済・・・アパート購入費や建築費に対して金融機関から融資を受けた場合、毎月元金と利息分のローン返済がはじまります。

まとめ

アパート経営を始める際には土地や建物購入費だけでなく、他にも初期費用や管理維持費用がかかります。このような費用がかかることを把握せずに、part.1で取り上げたように利回りのみを指標にして、アパート価格を判断し購入したため、計画通りの経営をスタートできないというケースが起こっています。アパート経営で利益を生み出す以前に、まず最低限かかる費用を把握しておかなければいけません。アパートの価格というと建物や土地の費用ばかりが注目されがちですが、実際には様々な費用が関係しています。他の費用もしっかりと計算したうえで計画をたてましょう!

【担当:大原 敦】

アパート価格には購入費用以外も含めて考えるべき! PART.1

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