突発的なうえにダメージ大なリスク!事故物件の対策とは?PART.1

   

不動産経営を行っていくうえでいくつかのリスクは伴います。その中でも絶対に避けたい突発的なリスクに「事故」が発生するというものがあります。今回の記事part.1では、所有する物件で事故が発生した場合、オーナーは何をする必要があるのでしょうか?また、続くpart.2では、事故物件のリスクをおさえるために出来る対策はあるのかについて取り上げます。では早速見てみましょう!

1. 事故物件って何?

1-1. 事故物件というリスク

事故物件とは、所有する物件で自殺や他殺、不審死・変死、病死後期間をおいて発見されるなどの事故が起きた物件のことを指します。ひと部屋もしくは物件全体に関係するような事故が生じ事故物件になると、入居者がなかなか見つからなくなったり、入居者獲得のために家賃を下げて募集しなければいけなくなったりします。

1-2. 事故物件は告知の義務がある

オーナーにとって経営の大打撃ともなる事故は出来るだけ隠したいものですが、事故物件や床上浸水、床下浸水など、所有する物件で生じた場合、宅地建物取引業法と民法によってオーナーや管理会社、仲介業者は新しく部屋を借りようとする人に事前に告知する義務が定められており、重要事項説明書などによって告知しなければいけません。対象の部屋の上下左右の部屋についても告知する必要があり、告知しないことは違法となります。どの程度の期間、告知が必要かの明確な決まりはありませんが、事故後に入退去が2階あり8年過ぎると告知義務はないという判例があります。しかし、その一方で20年以上前の事故について告知義務違反となれたケースもあるので、判断が難しいところです。近所の人からの噂もあるため、告知期間や、ほとぼりが冷めるまでの間は入居者獲得のために家賃を下げることを余儀なくされる場合が多いです。

2. 所有物件で事故が起きたらすべきこと

2-1. 家財道具処分の手配

部屋に残った家財は法的には相続人などに引き継がれるため、オーナーの意志で勝手に処分することはできません。警察に聞いてご遺族を教えてもらったり、弁護士に相談し相続財産管理人や特別代理人といった制度を利用したりして事故物件の家財道具を処分することになります。

2-2. 損害賠償の請求

事故が起きたことによりオーナーは大損失を受けます。そのため、亡くなった賃借人の相続人や保証人に対して損害賠償の請求を行うケースもあります。請求の義務があるわけではないので、オーナーは自分で選択できます。賠償金を払うケースもありますが、保証人などは特に、事件を想定して保証人になっていたわけではないので、賠償責任の有無や賠償金について争いとなるケースもあります。

2-3. 室内リフォーム

一般的な退去に関しても室内修繕は行いますが、事故物件であれば尚更、特殊リフォームとなります。場合によっては構造部分を扱うような大規模修繕になるかもしれません。事故を感じさせないような隅々までの完璧なリフォームは、次の入居者獲得のためにも必須です。工事などをスムーズに進めなければこのタイミングでの隣室や上下階の部屋の人の退去につながる恐れもあるので注意が必要です。

まとめ

オーナーにとって大損失となる突発的な問題として、所有物件で事故が発生することがありえます。事故が発生すると事故物件として告知する必要がありますし、特殊なリフォームを行わなければいけなくなります。管理会社に業務委託していれば、管理会社が動いてくれる分野もありますが、経営にも大きく影響します。入居者を獲得することが難しく収入が無くなったり、家賃を下げることを余儀なくされたりと大損失になります。
自分の物件で事故が起こるのは、時間や費用にも影響を与えますし、オーナーとして精神的にもあまり良いものではないので、出来る限り避けたいリスクです。経営者としてどんな対策が出来るでしょうか?その点はpart.2で取り上げたいと思います。

【担当:関口 明】

突発的なうえにダメージ大なリスク!事故物件の対策とは?PART.2

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