アパート経営に向いている土地の購入はこうやって決める!PART.1

   

「アパート経営は土地ありき!」と言われるようにアパート経営を成功出来るかは、どんな土地で経営するかに大きく影響しています。ですから土地の購入はとても大事です。そこで今回はアパート経営を行うための土地の購入についてお話したいと思います。

・土地の購入を決めるための指標となるのは?

土地を購入する際には、値段のみで決めるわけではありません。良い土地を見分けるためのチェックポイントとも言える指標を知っておくことは役に立ちます。その指標は下記の通りです。アパート経営だからこその指標もあります。
■駅力・・・最寄り駅までの距離や乗降客数のことです。各鉄道会社が公表しているので乗降客数はインターネットで調べることができます。調べてみて1日の乗降客数が約2万人を越える駅であれば物件需要が高いエリアといえるでしょう。また、駅までの距離は徒歩15分圏内までで、近ければ近いほど人気エリアとなります。
■アクセスの良さ・・・公共の乗り物の利用を含め、都心に通える距離かどうかは重要なポイントです。電車であれば30分圏内がベストです。
■人口動態・・・現時点で入居需要が高い地方大学や工場の近くは、将来的に問題が起こる可能性があります。特殊需要に頼ると、大学や工場が移転した場合や人気を失うと入居者を獲得出来なくなってしまいます。現時点で需要があるかだけでなく長期的な目線で考え、人口の動きがあるエリアではなく、安定して人口の多い場所、安定して需要がある大都市付近が良い場所といえます。
■周辺環境・・・隣地との高低差や接道、環境の良さを確認するようにしましょう。治安が悪いと入居者の質も下がる可能性や近隣トラブルに巻きこまれやすくなる可能性が高まってしまいます。
■周辺のアパート事情・・・ライバルは出来るだけ少ない方が良いですが、周辺にアパートがないというのも問題です。アパートの需要が無い証拠かもしれません。また入居者のことを思って閑静な住宅街が良いと思うかもしれませんが、単身者の多いアパートでは、生活パターンがファミリー層とは違いご近所トラブルにもなりえますので、閑静な住宅地より、駅に近く、アパートが建ち並ぶ繁華街に面した方が人気です。
■地盤の良し悪し・・・どんなに立地条件が良くても地盤が悪いと強度を増すために地盤改良工事を行う必要が出てきます。土地の値段プラス地盤工事費も必要となり最終的に割高になってしまいます。また地盤が悪いために、建築したあとに物件が傾いて施工不良物件になっては、入居者は離れてしまいます。埋め立て地や高台などには特に注意して、地盤の良し悪しを確認し購入を決める必要があります。

まとめ

劣化しない、価値の変わらない土地だからこそ購入を見誤ると、その後の不動産経営はほぼ失敗に終わると言ってもいいほど、土地の購入は重要です。アパート経営に向いている土地を見つけるために指標となる点がいくつかあります。最寄り駅までの距離や乗降客数、周辺環境など指標にそってチェックをして土地を探しましょう。
アパート経営のための土地を購入する際には、マイホーム購入や他の不動産投資のための土地と違い、アパート経営だから向いているという土地を知っていることも重要です!次回part.2では、アパート経営に向いている土地についてご紹介致します!

【担当:大原 敦】

アパート経営に向いている土地の購入はこうやって決める!PART.2

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