アパート経営は立地ビジネス!立地の良さは成功への近道!

   

かなりこだわって建てたアパートなのに、入居率が悪いなんてことはありませんか?ニーズのあるデザインや設備を導入している、家賃設定も問題ないはずなのにと思っているオーナーさんは案外多くいます。しかし問題はその立地にあるかもしれません。そこで今回は土地選びの注意点、アパート経営に適した立地についてご紹介したいと思います。

・安い土地は家賃も安い!?

借入金を出来るだけおさえるために、土地の価格が安いところ、例えば都心から離れた地方の土地を購入しようとする方がいます。確かに土地の価格は安くおさえられるかもしれません。しかし、自分の家を建てるための土地を購入するわけではないことを忘れてはいけません。土地購入の目的はアパート経営です。経営を成功させるためには、入居者がいなければいけないのです。しかし、今後人口が急激に減少しそうな地方のアパートの入居率は都市部と比べると明らかに低く、今後も低下していく一方です。しかも、都市部に比べ家賃を安く設定しなければ入居者は集まらないでしょう。地方で土地を安く購入できても、アパートの建築代はどこも同じです。安い家賃なうえに入居率も悪いとなると借入金の返済を下回ってしまうリスクを負うことになるのです。それどころか、経営が不安定と判断され融資すら受けられない場合もあります。土地代が安いに越したことはないのですが、安さを優先させて立地条件の悪い地方の土地を購入してしまうと経営リスクを高めます。
国立社会保障・人口問題研究所が公表している将来推計人口などを参考にして投資対象地域を吟味すると良いでしょう。

・人口が減らない都市圏がアパート経営に最適!

単純に土地の価格が高ければアパート経営にとっての立地条件が良いというわけではありません。地方でも土地の価格が高い場所もあります。しかし、地価が高ければ必ず入居率が良いというわけではないのです。入居率が高い地域がアパート経営にとって立地の良いところとなるわけですが、そのためには人口が多い地域、かつ今後も人口の多さが続く地域が立地の良い場所です。人口が多いところといえば三大都市圏です。特に首都圏は、法人数が多く、そこで働く人達が集まるため人口減少の不安も少なく、アパート経営には最適です。しかも、都心部であれば家賃水準が高い分、入居者属性も高くなり、入居後のトラブルを軽減できるメリットもあります。
・立地条件が良くて価格が適正な土地を探すプロ!
立地条件が良い場所を理解はしていても、その条件を満たす土地を適正な価格で見つけることは素人にとって至難の業です。土地探しといえば、インターネットや一般の不動産屋を通して探すことは出来ますが、良い土地は一般には出回っていません。しかもアパート経営に向いている土地となると選択肢はかなり限られてしまうのです。ではどのようにして探すのでしょうか?
不動産会社の中でも、土地情報が特に集まる不動産会社、かつアパート経営に向いている土地情報を持つ会社をパートナーに選ぶことです。その点で不動産業と建築業を兼業し、アパートを専門に建築しているような会社はアパート経営用の土地選びのプロと言えます。土地探しの前に、まずは信頼できるアパート経営専門のパートナー会社探しに力を入れましょう。

・まとめ

アパート経営は立地ビジネスです。立地が良くなければアパート経営は成功しないと言い切れるほど影響します。土地の価格がどんなに安くても入居率が低い人口の少ないところでは意味がありません。借り手が見つけやすく、高い入居率を維持しやすい都市近郊の土地を探しましょう。そのためには、アパート経営に向いている土地を探せるパートナー会社を選ばなければいけません。アパート経営をトータルサポートしてくれる会社を探すことこそが、立地の良いアパート用地を手に入れる現実的な方法であり、アパート経営を成功させる近道となるのです。

【担当:大原 敦】

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