不動産投資のための物件をローコストで建築する方法とは?

   

不動産投資を行うためには、家賃収入という利益を生み出す物件が必要となります。中古物件を購入するという方法もありますが、入居者を集めるという点で新築に敵うものはありません。さらに新築物件で利益を最大限に生み出すためには、ローコストで建築することが重要となってきます。しかし、バブル時代の不動産投資と異なり、昨今のアパート建築は安さだけを追求すると危険です。入居ニーズを満たす設備や質感を備えた物件をローコストで建築する事が重要です。机上の収益性に目を奪われてしまい、市場ニーズを見落として建築費の安さのみに盲進してしまわないように注意する必要があります。

・ローコストで建てるには木造アパートが最適!

最も安価で建築が可能な構造と言えば、木造です。特に日本は昔から木造建築物が一般的な構造として採用されてきたため、技術が豊富なだけでなく材料も木造に適応したものが多く、材料や技術者が多いということは、建築コストも安くおさえられます。構造を木造に絞り込むと次に考えるのは建物のサイズです。木造で耐震性や建築法規をふまえたうえで建てられる高さといえば3階建てまででしょう。空室のリスクを避け、高利回りを検討すると、単身者向けアパートが不動産投資に適しています。このように総合的に考えると、ローコストで投資物件を建てるのであれば、木造の単身者向けアパートが最適ということになります。

・真にローコストで建てるには建築会社選びがカギ!

木造アパートを建てるといっても、どの建築会社で建てても、建築コストが安いというわけではありません。ですから、どこに建築を依頼するかが重要なカギを握っています。投資用のアパートを建築できる会社はいくつもありますが、代表的なものとして挙げられるのは工務店、ハウスメーカー、アパート経営のコンサルティング会社、そしてアパート専門の未上場中堅建築会社です。建築コストをおさえられるポイントは、建築の際に必要な、構造材や設備機器が大量仕入れできるかに左右されます。ですから、一番ローコストで建築することが出来るのは、年間でアパートを建築している数の多い会社ということになるでしょう。町の工務店は間接部門がほとんど無く社内経費が少なく済むので大手企業に比べると低い粗利で引き受けてくれるでしょう。しかし、アパートの年間着工棟数はかなり限られている為、仕入れ単価は大量仕入れが可能な建築会社に比べると高くなってしまいます。戸建て建築がメインでアパートの受注は相対的に少ない工務店が多く、設備のチョイスなども流行遅れになりがちの印象です。ハウスメーカーは昨今アパート建築に力を入れている企業が増えています。多くのハウスメーカーが上場の知名度を生かし年間着工棟数を増やしているので資材の仕入れ単価もかなり抑える事が可能です。しかし上場企業は高額な宣伝広告費や本社経費を捻出する必要がある為、高い利益率を必要としています。結果として仕入れが安いはずなのに建築費は高額となっています。最もハウスメーカーは収益性ではなく相続対策を目的とした富裕層を営業対象と考えている為、高い建築費にも関わらず存続できている訳です。では、コンサルティング会社はどうでしょうか?確かにアパート経営のノウハウはありますが、建築に関しては工務店に委託するため仲介料がとられ割高になってしまいます。これらのことを考えると、入居需要に対する情報収集力とアパート経営・建築のノウハウがあり、専門で建てているため大量仕入れによって材料費が安い、アパート専門の中堅建築会社がローコストで建築するには最適な会社といえるでしょう。

・まとめ

不動産投資を行うための物件をローコストで建築するには、最も安価に建築できる木造で高利回りを生み出す単身向けアパートが最適でしょう。また、注意して検討すべきなのは構造や建物の規模だけでなく、建築を依頼する会社も重要です。その点でおススメなのはアパート建築の年間着工棟数が多いアパート専門の建築会社です。アパート専門の建築会社であれば、ある程度の仕様を規格化することで材料の大量仕入れができます。大量仕入れによって材料費が安いために、ローコストでの建築が可能なうえに、収益性の高い物件を建てることに特化しています。また、アパート専門の建築会社の中には、土地探しから経営のコンサルティングまでトータルでサポートしてくれる会社もあります。そのような会社に依頼するなら物件の建築だけでなく、アパート経営全体を安心してローコストで行い、収益性の高い経営を行えるのでおススメです。

【担当:大原 敦】

 - アパート建築

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