木造アパートを建築することでリスクを最小限におさえられる!?

   

不動産経営を始めるためには、物件が必須です。物件次第で不動産経営におけるリスクを高めることもあれば、最小限にとどめることも出来るので、物件選びは経営において重要な部分といえます。そこで今回はサラリーマン大家がリスクを最小限におさえる物件とはどのようなものか、ご紹介したいと思います。

・空室リスクをおさえる!

不動産経営の収入源といえば家賃収入です。家賃設定の高さに関わらず、入居者が居なければ、収入は低くなりローンの返済や諸経費の支払いに追われることになって経営は失敗してしまいます。ですから、その空室リスクを避けるためには、高い入居率を維持する物件を選ぶ必要があります。その点で高い入居率を誇る物件といえば、「新築・木造アパート」です。
同じ規模のアパートでもRC造に比べ建築費の安い木造であれば家賃を安く設定出来ます。しかも3階建てにすることで、部屋数を増やしつつも一部屋に対する面積は2階建てに比べ広くすることが出来るため、安いうえに広いという魅力は入居者に選ばれる物件となります。近隣アパートと比較した時に、値段や面積、またセキュリティ対策が施されている3階建てという差別化を図ることは安定した高い入居率を維持することにつながり、空室ロスをおさえることが出来ます。

・資金回収に追われるリスクをおさえる!

サラリーマン大家の多くは、融資を受けてアパート経営を始めます。出来るだけ初期費用を早く回収することで、利益を生み出す経営につながります。自己資金を出来るだけ早く回収できる物件であることが、資金回収に追われるというリスクを避けるのに役立つというわけです。
アパート経営での投資資金といえば、建築費用のことです。建築費用が安ければ投資回収も早く終わります。この点でも、建築費が安くリスクをおさえられる構造といえば木造です。家賃設定が他の構造に比べ安いため、年間の家賃収入は安くなるかもしれませんが、建築費の回収の点では最も早くなります。建物は、建てた時から劣化を始めるのですから、ボロボロになり入居率が低下し始める前に投資資金の回収を終わらせておくべきです。そうすれば、ローンの支払いが終わっていないのに、修繕費がかかったり入居者が減っていったりするリスクを避けることが出来ます。
・建築会社選び次第で木造でもリスクがある!?
アパートを建てることだけであれば、それほどアパート経営に知識のない建築会社でも建てることが出来ます。日本で一般的である木造であれば特に、住宅を専門とする会社や工務店、ハウスメーカーなど、建築会社の選択肢は広くなります。しかし、アパート経営の知識がない建築会社に依頼するなら、利益を生み出すアパートを建てられない可能性が高くなります。建築費用にも違いが出てきます。建築費が安いからと選んだ木造であっても、入居者を集めるという点には必要のないところに凝って建ててしまうと、RC造と変わらない、もしくはそれ以上の建築費がかかってしまうことさえあります。個人が住むのに快適なデザインや造りの建物と、経営して収益を生み出す建物は違うのです。
ですから不動産投資に最適な木造アパートを建築する場合は、投資に不向きなアパートを建ててしまい、収益を生みださないというリスクを避けるために、アパート経営を専門としている建築会社に依頼する方が良いでしょう。

・まとめ

アパート経営でのリスクを回避できるかは、資金計画や管理に加え物件選びも大きく影響しています。初期費用を抑えて融資を受けて経営を行うサラリーマン大家にとって、入居率が高く、建築費が安いために投資資金を早期回収出来る木造アパートを建築することは、様々なリスクをおさえつつ経営する点で最適な物件と言えます。しかし木造アパートを建築するにしても経営に向いていない物件であればリスクを高めかねません。建築から融資機関の紹介、建物完成後の管理まで一貫して頼める会社を選ぶ事で、リスクを最小限におさえてアパート経営を行う事が可能になります。

【担当:岡安 光康】

 - アパート建築

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