入居率は数字だけで判断してはダメ!注目すべきなのは何?PART.2

   

前回part.1では、信頼できる不動産会社や管理会社を探す点で入居率を積極的に公開しているかが、ひとつの目安になることをお伝えしました。しかし、入居率は会社によって算出方法が異なるため、本当に知りたい情報が反映されているとは限らず、入居率はあくまでも判断材料のひとつであることを忘れないようにもしておかなければいけません。続く今回の記事では、実際にアパート経営を行っていくうえでの理想的な入居率や、上手なアパート経営を行ううえで、数値以上に注目すべき点についてご紹介したいと思います。

1.上手なアパート経営とは?

1-1.理想的な入居率は?

新築の場合であれば全室空室のスタートとなるので引き渡し後に入居率がピークになるのが理想です。ピークになってからは、その入居率が下がらないように保つことを意識しましょう。経営していくうえで理想的な入居率を知るためには、赤字にならない入居率を計算し把握しておくことです。入居率は会社によっても出し方が違いますし、時期によって変動もします。経営していくうえで、自分で計算方法を理解し、赤字にならない入居率を上回っているかという点に注目しましょう。もし空室が出た場合は、空室が埋まる期間は1~3か月程が目安です。
これらの期間を意識するには、入居率は時期によっても変動することを忘れないようにしておきましょう。都市部であれば繁忙期である1~3月やミニ繁忙期である9~10月は入居率が大きく変動します。空室が増える時期でもありますが、同時に入居者を確保できる時期でもあります。アパート経営を始める際には、この繁忙期に募集が間に合うように計画すると比較的スムーズに入居者を集めることが出来るかもしれません。また、中古であればこの時期に備えて退室後のクリーニングを早めに行うなどの対策も効果的です。

1-2. 適正な入居率をキープできるかが大事!

アパート購入時や建設時に高い入居率をどんなに説明されても、ある意味新築なので予想できる範囲ではないでしょうか?比較的入居者がすぐに集まる新築では、入居率はそれほど心配にはなりません。むしろ長期にわたって経営していくうえで注目すべきなのは新規の入居者ではなく、長期入居者を確保できるかという点なのです。新築から5年後、10年後にも同じ入居率を保っているかが重要です。そのため、新築時には満室にするということだけに注目するのではなく、長期的に住んでくれる入居者を見つけること、また数年おきに更新してもらえる方法を考え、対策をとれるようにしておくことが重要なのです。

2.協力会社の数字よりも施策に注目!

アパートの建築会社や管理会社選びをする際には、高い入居率を誇っている会社を探すというのは確かに重要なポイントです。しかし、今まで見てきた通り、入居率の計算方法には統一された基準がないためあてになりません。むしろ、入居率を上げるための施策をもっている会社、そこを提案する力のある会社を選ぶようにしましょう。そこが提案できるということは、利益に注目し、本当の意味で入居率の大切さを理解している証拠でもあります。もし仮に経営している間に入居率が下がっても、すぐに対策を提案し実行に移せる知識や経験があるはずです。
入居率のことばかり強調してくる会社よりも、入居率を上げるためにどんな施策があるかをしっかりアピール出来るかを確認してみて下さい。

まとめ

入居率を目安とするのは、アパート選びの時だけではありません。実際に経営していくうえでも、計画通りに経営できているかの目安となります。経営していくうえで入居率を意識する際には、その数値の高さだけに注目するのではなく、時期や利益を上げられているかという点を意識して、赤字にならない適正な入居率を長期にわたって保てるように努力しましょう。また経営者自身だけでなく、入居率を上げる施策を積極的に提案できる会社こそ良きパートナーと言えます。そのためには、アパート経営のプロといった適正な入居率にこだわるパートナー会社を選ぶことが重要となるでしょう。

【担当:野田 章宏】

入居率は数字だけで判断してはダメ!注目すべきなのは何?PART.1

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