「木造」アパートだから継続して収益をあげることが出来る!

   

賃貸経営のための物件は木造や鉄骨造、RC造と、いくつかの構造から選ぶことが出来ます。節税対策にも影響する減価償却費は、構造によって異なる耐用年数に左右されます。そのため、構造選びは賃貸経営を行う点で重要なポイントです。ここでは、収益を継続してあげる物件にする点で、木造が効果的な理由についてお伝えしたいと思います。

・耐用年数が長いことがメリットとは限らない!?

RC造の耐用年数が47年に対して木造は22年です。法律上とはいえ、耐用年数が長いということは、物件を良い状態に長く保ち、物件価値も長い期間あるため、RC造の方が長期間に渡って収入が得られるというイメージがあるかもしれません。しかし、入居率を左右するのは構造に伴う価値や年数より、時代遅れの物件になっていないかとう点が大きく影響します。
例えばRC造の場合を考えてみましょう。47年間、耐用年数が償却し終えないからと、建て替えることなく賃貸経営を行うことはできます。しかし、40年もの間に、建物のデザインや設備は大きく変化しています。自分の親世代のワンルームと、今のワンルームではかなりの違いがあるのではないでしょうか?特にユニットバスなどの水回り設備やカメラ付インターフォンなどの防犯面では、ひと昔前は珍しいもの、価値のあるものでも、現在では当たり前になっているものが多く、むしろ無いことで入居率を低下させることもあります。耐用年数が長い物件は、どんなにメンテナンスによって綺麗な状態に保てていても、自然と時代遅れの物件になってしまい、入居率は低下していくのです。RC造も勿論途中でリノベーションや設備機器の入れ替えを行うことも出来ますが、まだ償却し終えていないために、元々の減価償却費とリノベーション費が二重になってしまいます。

・償却後にさらに収益を上げることが可能な木造

木造は22年の償却期間を終えた後に更に収益をあげることを狙えるというメリットもあります。22年経った後に引き続き同じ物件で賃貸経営を続けることもできますが、時代に合わせた新しいアパートに立て直すこともできます。既に土地は持っていますし、22年間経営してきた場所であることから、その立地のメリット・デメリットも把握したうえで経験や知識をいかしたアパートを新築できるので、より環境のニーズに応えた物件にすることができるでしょう。しかも新築になることで、家賃を高く設定することができるうえに、入居率も上がります。木造であれば、安定した収益を生みだすだけでなく、RC造に比べて22年という短いスパンで収益をさらに上げることも可能なのです。

・まとめ

耐用年数が短く、短期償却で代謝の良い木造は賃貸経営において収益をあげる物件として最適です。木造であれば償却期間後に様々な運用が可能で、そのまま経営を続けることもできますが、アパートを解体して土地を売る事や、同じ土地で時代に合わせたアパートを新たに建てることなど、選択肢が広がります。工事費の安い木造でアパート経営を行えば、低資金で始められ安定した収益をあげるだけでなく、22年後には解体してアパートを建て直すことで、さらに収益をあげる物件となってくれるのです。

【担当:中原 義則】

 - 収益

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