不動産投資における経費の落とし穴 所得とキャッシュフローの違い

   

不動産投資を行なっていると、お金の流れや経費の仕組みなどを分かっていなければ不安になるかもしれません。成功している経営でも、自分の考え方や行動ひとつで自ら問題に導いてしまうことさえあるのです。今日は不動産投資における経費についてのよくある疑問、所得とキャッシュフローの違いについてご紹介したいと思います。

・所得=キャッシュフローではない!?

確定申告で出た利益、所得と実際に手元に残っているお金、キャッシュフローの金額が違う、キャッシュフローが少ないことに疑問を抱いたり、心配されたりする方がおられます。しかし、それは当然です。所得=キャッシュフローではないからです。この2つが異なってくる理由は何でしょうか?それは経費に加えられる減価償却費と、借入金の返済額が実際には異なるからです。
所得を計算する経理上では、経費に減価償却費、つまり建物の建築コストを税法上定められた法定耐用年数で割って毎年の経費として計上することができます。減価償却によって実際には毎月の出費ではない金額を計上するということです。それに対し、キャッシュフローの場合は、減価償却費ではなく、元金返済が実際の出費として影響しています。所得とキャッシュフローの金額を異ならせるのは、経理上経費として出費扱いになる減価償却費と、借入金の返済額の違いです。

・出費だけど経費ではない元金返済

減価償却費は経費として含められるのに対し、実際に出費となっている元金返済額が経費とならないのはなぜでしょうか?これは、返済額を経費で計上してしまうと経費の二重計上になってしまうからです。これを理解するためには、減価償却費が何なのかを理解していなければいけません。減価償却費は毎月実際には出ていかないお金とはいえ、既に支払った不動産物件の建築費用を税法上分割して計上しているものです。元金に関しては、毎月の出費として実際に出ていくお金ではありますが、借りたお金を返しているだけで、経費には当てはまらないのです。

・お金の流れを理解していないとデットクロスを招く!

上記で取り上げたようなお金の流れを理解できていないと、借入金の元金返済額が減価償却費よりも多くなってしまい、デットクロスと言われる状態を引き起こしてしまいます。キャッシュフローより所得の方が大きくなってしまうと、税金が発生した時にキャッシュフローをさらに圧迫してしまいマイナスになって、最悪、黒字倒産を招いてしまいます。ですから、所得とキャッシュフローの差が出ないようにすることは重要です。物件建築後の借入金返済のバランスを意識して、必要であれば繰り上げ返済などを行い、バランスを保つ努力をしましょう。

・まとめ

所得とキャッシュフローは同じものと混同されやすいですが、実際には異なるもので金額に差が出る場合もあります。それは、経費として計上できる所得の減価償却費と、経費にはならないキャッシュフローの元金返済額が影響しています。所得がキャッシュフローを上回ってしまっていると、税金が引かれるごとにキャッシュフローを圧迫して黒字倒産を招くことにもなりかねません。所得とキャッシュフロー、デットクロスの知識は不動産投資においては基本中の基本です。きちんとお金の流れを把握して経営を行いましょう。

【担当:中原 義則】

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