不動産投資が赤字経営の時の味方!損益通算の方法とは?

   

不動産投資を始めた初年度は特に、経費が多く赤字になることがあります。そのような場合に助かるのが、損益通算という制度です。不動産投資以外の他の所得がある人は、この方法によって赤字経営でも何割かを取り戻すことが出来るので把握しておきましょう。

・損益通算とは?

各種所得金額の計算上生じた赤字を他の黒字所得から差し引いて計算することで控除する制度のことです。損益通算の対象となる所得は、不動産所得や事業所得、譲渡所得、山林所得です。不動産投資においては、不動産家賃経営で赤字が出ても総所得金額から一定の順序に従って差し引くことができ、所得税を節税することが出来ます。

・損益通算の計算方法

不動産所得において必要経費が収入金額を上回れば、不動産所得は赤字となります。その場合、給与所得や事業所得、公的年金のような雑所得、譲渡所得などと通算することが出来ます。
給与所得(不動産投資以外の他の所得)-不動産所得の赤字額(不動産家賃収入金額-必要経費)
上記の計算によって得られた金額分に対応する税金が確定申告により還付されます。
他に所得がない人の場合であれば、青色申告による確定申告をすることによって赤字を3年間繰り越し出来ます。その後黒字になった年は、所得税や住民税を軽くすることが出来ます。損益通算した場合の引ききれなかった赤字に関しても、3年間繰り越しが出来ます。

・損益通算できない不動産所得の赤字は?

損失の内容によっては、生じなかったものとみなされ、他の各種所得の金額から控除することはできないので注意が必要です。控除できない赤字は下記の通りです。 (国税庁より)
・別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
・土地(土地の上に存する権利を含む)を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
・一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの
土地の利子は損益通算できないため、投資用不動産をローンで購入した場合は、土地部分と建物部分の支払い利息を分ける必要があります。

・まとめ

損益通算によって、不動産所得が赤字になった場合でも、他の所得の黒字から赤字を差し引くことが出来ます。その金額分に対応する税金が還付されるのです。サラリーマンが不動産投資を行っている場合、既に給与という黒字があるので、不動産所得が赤字経営になっていても課税所得を少なくでき、節税に効果的です。特に給料が多い人にはメリットがあります。
不動産の場合は扱う金額も大きいですし、ローンの利子を含む計算になると注意も必要なので、税理士などに相談しながら行うようにしてください。

【担当:中原 義則】

 - 税金

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