不動産投資が赤字でも本当は黒字?!経費を計上して節税を!

   

不動産投資によって利益が上がれば、本業か副業かに関わらず利益相応の税金が課せられることになります。利益を生み出している以上、納税義務があるのは国民として当然ですが、不動産投資と税金の仕組みをしっかり理解していれば必要以上に納税することなく節税することも可能です。そこで今回は副業でも出来る不動産投資だからこそメリットのある節税効果についてご紹介したいと思います。

本業収入の所得圧縮で節税が出来る!

不動産投資によって不動産所得がある人は、各種所得金額の計算上生じた赤字を他の黒字所得から差し引いて計算することで控除する制度「損益通算」の対象となります。例えば、副業であるアパート経営において取得経費や運営経費が一時的に家賃収入を上回る時期について赤字となります。しかし、その赤字分を本業収入、例えばサラリーマンの給与と相殺することができるので、サラリーマンによる所得を圧縮でき、税金が安くなり節税できるのです。
給与所得(不動産投資以外の他の所得)-不動産所得の赤字額(不動産家賃収入金額-必要経費)
上記の式からも分かるように、不動産投資分の確定申告上では赤字として申告した場合でも、本業とセットで考えると節税が行え、キャッシュフロー上は黒字となる場合もあるのです。不動産投資の中には、区分所有ワンルームマンション投資がありますが、この場合は税務上申告だけでなくキャッシュフロー上も赤字となり、家賃収入的にはメリットがない場合があります。しかし、所得税と住民税が安くなるというメリットはあるので総合的な節税効果が見込めると判断された方の中には、区分所有ワンルームマンション投資を行う方もいらっしゃいます。それに対して、申告上は赤字でも、キャッシュフロー上では黒字の場合もあるアパート経営は不動産投資の中でも特にメリットの大きい商材といえます。

不動産投資で計上できる経費

確定申告によって所得税の納税額が決まるわけですが、税金の金額は上記でも取り上げた通り不動産所得に関わる総収入金額(家賃収入)から「必要経費」を控除して計算されます。ですから経費が多いほど、確定申告上赤字になり、本業収入と相殺して所得税の納税額が減る事になるのです。しかし、何でも経費として計上できるわけではありませんし、逆にせっかく計上できるものでも見落としているものもあるかもしないので計上できる経費を把握しておくことは重要です。不動産投資に関わる必要経費として計上できるものには、下記のものがあります。
・租税公課・・・固定資産税や都市計画税、登録免許税や不動産所得税、事業税、印紙税などが計上できます。
・減価償却費・・・建物の構造や用途別に国で定められている法定耐用年数を基に建築費を毎年経費として計上することが出来ます。
・損害保険料・・・火災保険や地震保険などの保険料を計上できますが、数年か分を一括で払ったとしても、毎年計上できるのは当年度分のみです。
・修繕費・・・入退去における原状回復工事や設備機器の修理や取替え費用といった建物の維持管理、修繕のための費用のみが経費として計上でき、建物の価値を高めるために行った工事は経費ではなく資本的支出となるので注意が必要です。
・管理費・・・投資物件の管理を行う管理会社へ支払う管理費や修繕積立金を計上できます。
・借入金利息・・・不動産投資を行うために金融機関から融資を受けた場合の借入金の利息分は経費として計上できます。
・交通費・・・土地や物件を見に行くための交通費や、建設会社や管理会社との打ち合わせに出かけた際の交通費、また不動産投資に関わるセミナーへ行った際の交通費も含めることができます。
・新聞図書費・・・不動産経営を行っていくうえでの情報源や勉強として購入した新聞や本を必要経費として計上可能です。
上記の他にも経費として計上できるものがあります。細かい部分は税理士に確認するなどして、正確に漏れなく計上するようにしましょう。

まとめ

不動産投資を副業として行うサラリーマン大家さんも多いかと思います。不動産投資は副業だからこそ、損益通算によって節税することが出来ます。特に申告上では赤字でもキャッシュフロー上では黒字を出せるアパート経営が効果的です。確定申告や、その結果の税額にも関わる必要経費を正しく計上するためには、不動産投資でどんな経費があるか、申告の際に計上できるかを把握しておくことも重要です。投資によって資産を運用するためには、利益を生み出すことと同時に節税方法もよく勉強しておくことをおススメ致します。

【担当:大原 敦】

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